Mobile / Fb / Zalo: 0902 707 193 | 0902 707 193
Mở tài khoản CK
Nghe bài đọc

VHM - Nhà phát triển Bất động sản nhà ở hàng đầu Việt Nam

Được đăng vào

VHM - Nhà phát triển Bất động sản nhà ở hàng đầu Việt Nam

Vinhomes - công ty con của Tập đoàn Vingroup – CTCP là doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư và phát triển Bất động sản (“BĐS”) trung và cao cấp với thị phần lên tới 22% tại Việt Nam. Vinhomes hiện đang sở hữu quỹ đất rộng lớn lên tới hơn 16,500ha trải dài trên khắp cả nước và nằm tại các vị trí đắc địa với hạ tầng đồng bộ tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Thành Phố Hồ Chí Minh.

Trong năm 2018, Vinhomes đã chính thức mở bán hai Đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Dự án Vinhomes Grand Park cũng chính thức được mở bán vào tháng 7 năm 2019 sau một thời gian dài chờ hoàn tất thủ tục mở bán. Ba Đại dự án Vinhomes đang triển khai ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực, đảm bảo doanh thu lợi nhuận cho Vinhomes trong năm 2019 và các năm tiếp theo.

Trong năm 2019, Vinhomes chính thức công bố quy hoạch lại các dòng sản phẩm, với hai thương hiệu Vinhomes và Happy Town, trong đó thương hiệu Vinhomes gồm các dòng sản phẩm Vinhomes Sapphire (trung cấp), Vinhomes Ruby (cao cấp) và Vinhomes Diamond (hạng sang).Việc tái cấu trúc lại các dòng sản phẩm BĐS nhằm đem đến sự lựa chọn đa dạng đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng, đặc biệt với các đại dự án với quỹ đất lớn, có hạ tầng tốt và cảnh quan độc đáo.

Dựa trên kết quả kinh doanh và định giá, chúng tôi đưa ra khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu Vinhomes với giá mục tiêu là 110,400/cp, cao hơn 18% so với giá đóng cửa ngày 22/11/2019. Vinhomes có thể gặp phải một số rủi ro như (1) Rủi ro mang tính chu kì của thị trường BĐS (2) Rủi ro từ môi trường pháp lý.

 

1

CẤU TRÚC DOANH NGHIỆP VÀ CƠ CẤU SỞ HỮU

Tính đến ngày 30/09/2019, CTCP Vinhomes hiện đang sở hữu 17 công ty con (Bảng 2). Vinhomes có vốn điều lệ tính tới thời điểm hiện tại là 33,495 tỷ VND trong đó Tập đoàn Vingroup – CTCP nắm giữ 72.31%, Quỹ đầu tư chính phủ Singapore nắm giữ 5.77% và các cổ đông khác nắm giữ 21.92% (Biểu đồ 3)

2

NGÀNH NGHỀ KINH DOANH & VỊ THẾ DOANH NGHIỆP

Vinhomes là công ty con của Tập đoàn Vingroup – CTCP chuyên mảng đầu tư, phát triển và kinh doanh BĐS nhà ở, văn phòng và các hạng mục liên quan. Công ty mẹ - Tập đoàn Vingroup hiện đang nắm giữ 72.31% cổ phần tại Vinhomes.

Vinhomes hiện là doanh nghiệp hàng đầu Việt Nam trong lĩnh vực đầu tư và phát triển BĐS trung và cao cấp mang thương hiệu Vinhomes. Theo số liệu của CBRE, trong giai đoạn 2016-9M2019, Vinhomes chiếm tới 22% thị phần căn hộ đã bán tại HN và TP HCM (Biểu đồ 4). Trong đó, chỉ tính riêng phân khúc cao cấp, Vinhomes chiếm tới 40% thị phần, bỏ xa doanh nghiệp tiếp theo với thị phần xấp xỉ 6% (Biểu đồ 5).

Vinhomes hiện là chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn nhất tại Việt Nam với tổng diện tích lên tới 16,500ha, tương đương với 89 triệu m2 sàn xây dựng (bao gồm 10 triệu m2 đang xây dựng và 155 triệu m2 sẽ được triển khai) (Biểu đồ 6). Các dự án của Vinhomes trải dài trên khắp cả nước và đều nằm tại các vị trí đắc địa với hạ tầng đồng bộ tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Thành Phố Hồ Chí Minh.

CƠ CẤU DOANH THU

Doanh thu từ chuyển nhượng BĐS là nguồn doanh thu chính của Vinhomes, chiếm tới 93% trong cơ cấu doanh thu năm 2018 và 9M2019. Các hoạt động kinh doanh khác như cung cấp dịch vụ quản lý BĐS, cho thuê và cung cấp dịch vụ tổng thầu là các sản phẩm bổ trợ cho hoạt động kinh doanh chính và đóng góp tỷ trọng rất nhỏ vào doanh thu (Biểu đồ 7).

3

4

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

Vinhomes hiện đang tập trung vào 3 lĩnh vực kinh doanh chính bao gồm hoạt động phát triển và chuyển nhượng BĐS, hoạt động cho thuê BĐS và hoạt động quản lý BĐS.

HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

Vào tháng 03 năm 2019, Vinhomes tiến hành chuyển đổi các dự án VinCity thành đại đô thị mang thương hiệu Vinhomes, đồng thời công bố quy hoạch lại các dòng sản phẩm của mình thành 2 dòng thương hiệu bao gồm là Vinhomes và Happy Town (Bảng 8).

 Thương hiệu Vinhomes là thương hiệu BĐS trung và cao cấp, bao gồm ba dòng sản phẩm:

Vinhomes Sapphire: Là dòng căn hộ trung cấp, dành cho tập khách hàng có mức thu nhập trung bình khá và khách hàng trẻ tuổi. Các sản phẩm mang thương hiệu Vincity sẽ được chuyển thành Vinhomes Sapphire

Vinhomes Ruby: Là dòng sản phẩm cao cấp hơn dành cho tập khách hàng có thu nhập cao. Một số dự án thuộc phân khúc Vinhomes Ruby như Vinhomes Times City – Park Hill, Vinhomes Royal City, Vinhomes Skylake, Vinhomes Greenbay, Vinhomes Westpoint, Vinhomes Gardenia, Vinhome Central Park sẽ tương đương với Vinhomes Ruby

Vinhomes Diamond: Là dòng căn hộ cao cấp nhất tại các dự án của Vinhomes. Những sản phẩm thuộc dòng Diamond sẽ được ra mắt lần đầu tiên trong Quý 4/2019 tại dự án Vinhomes Smart City.

Mỗi dòng sản phẩm sẽ có tiêu chuẩn thiết kế, nội thất và dịch vụ được thiết kế riêng. Tại các đại đô thị, Vinhomes sẽ phát triển cả 3 dòng sản phẩm Vinhomes Sapphire, Vinhomes Ruby và Vinhomes Diamond để gia tăng sự lựa chọn cho khách hàng. Tại các khu đô thị có quy mô nhỏ hơn, Vinhomes sẽ dựa theo vị trí và quy mô dự án và các tiêu chí tương ứng để giới thiệu một trong ba dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách hàng.

 Thương hiệu Happy Town là thương hiệu bất động sản dành cho người có thu nhập thấp, nhằm giải quyết vấn đề nhà xã hội cho công nhân các khu công nghiệp

2

Hoạt động kinh doanh năm 2018 và 9T2019

Mặc dù trong bối cảnh thị trường BĐS trong năm 2018 gặp nhiều khó khăn liên quan đến pháp lý khiến các dự án chậm mở bán, Vinhomes vẫn đạt kết quả kinh doanh ấn tượng với 6 dự án được giới thiệu thành công ra thị trường. Trong đó, 4 dự án thuộc phân khúc cao cấp được mở bán là Vinhomes West Point - Hà Nội, Vinhomes Star City - Thanh Hóa, Vinhomes New Center - Hà Tĩnh và Vinhomes Marina - Hải Phòng . Các dự án đều ghi nhận kết quả bán hàng tích cực với tỉ lệ khách hàng mua bán và đặt cọc không hoàn lại trên 80% số căn mở bán. Ngoài ra, Vinhomes còn mở bán hai dự án Đại đô thị Vinhomes là Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City tại Hà Nội. Đây là hai dự án Đại đô thị đầu tiên được Vinhomes giới thiệu ra thị trường trong quý 4/2018 với tên ban đầu là VinCity Ocean Park và Vincity Sportia (nay đã được đổi thành Vinhomes). Chỉ trong vòng hai tháng từ khi mở bán, tỷ lệ ký hợp đồng mua bán và hợp đồng đặt cọc không hoàn lại đạt 82% quỹ căn mở bán giai đoạn một của hai dự án tương đương với 11,247 căn (9,641 căn hộ và 1,606 căn biệt thự, nhà phố).

Trong năm 2018, Vinhomes đã hoàn thiện và bắt đầu bàn giao tại một loạt các dự án trọng điểm như Vinhomes Metropolis, Vinhomes Central Park, Vinhomes Greenbay, Vinhomes Imperia, Vinhomes The Harmony (Bảng 9). Sang đến năm 2019, Vinhomes sẽ tiếp tục bàn giao và ghi nhận doanh thu từ các dự án trên với các sản phẩm bán được chủ yếu sẽ tập trung vào dòng sản phẩm Vinhomes Ruby. Bên cạnh đó, Vinhomes tiếp tục tập trung phát triển 3 dự án Đại đô thị. Công ty kết hợp bán lẻ và bán buôn cho các nhà đầu tư chiến lược tại các dự án này. Việc bán buôn dự án cho các nhà phát triển dự án khác làm giảm áp lực cho việc bán lẻ, giúp công ty thu về dòng tiền sớm hơn để đẩy nhanh tiến độ tại các dự án và rút ngắn thời gian ghi nhận doanh thu và lợi nhuận. Hiện nay, Vinhomes đang tiếp tục đàm phán với các đối tác để tiếp tục bán buôn tại các dự án này.

Trong 9 tháng đầu năm 2019, Vinhomes đã bán được 46,000 căn hộ, nhà phố, biệt thự (+1,384% yoy) với tổng giá trị hợp đồng là 66,552 tỷ VND phần lớn tới từ ba đại dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Grand Park.

Cập nhật 3 dự án Đại đô thị

Dự án Vinhomes Ocean Park: Đối với phần thấp tầng, Vinhomes đã ký hợp đồng bán buôn 100% số căn hộ, 1,700 căn thấp tầng đã được ghi nhận trong quý 2/2019 với giá trị đạt 15.2 nghìn tỷ VND, phần còn lại gồm 700 căn thấp tầng được ghi nhận trong Q3/2019. Cho phần cao tầng, Vinhomes đã bán buôn 6 tòa chung cư cho đối tác và ghi nhận toàn bộ doanh thu trong quý 3/2019. Đối với hoạt động bán lẻ, khoảng 11,000 căn hộ đã ký hợp đồng hoặc thỏa thuận đặt cọc với người mua nhà.

Dự án Vinhomes Smart City: Trong quý 2/2019, Vinhomes đã ký thỏa thuận đặt cọc cho 4 tòa chung cư, tương đương với 2,700 căn hộ, doanh thu từ các căn hộ này đã được Vinhomes ghi nhận toàn bộ trong quý 3/2019. Sang đến quý 3, Vinhomes đã ký hợp đồng đặt cọc bán buôn lô đất tương đương với 5 tòa chung cư, lô đất này sẽ được bàn giao và ghi nhận doanh thu trong quý 4/2019. Đối với hoạt động bán lẻ, khoảng 4,700 căn hộ đã được ký hợp đồng hoặc thỏa thuận đặt cọc. Như vậy, tính đến hết tháng 9/2019, Vinhomes đã kí hợp đồng mua bán và đặt cọc không hoàn lại cho 10,900 căn hộ, tương đương với 76% số căn đã mở bán.

Dự án Grand Park: Trong tháng 6/2019, Vinhomes đã khởi động dự án Grand Park sau thời gian dài chờ đợi. Vinhomes đã tăng tỷ lệ sở hữu tại dự án lên 90% thông qua việc nhận chuyển nhượng cổ phần tại CTCP Phát triển Thành phố xanh, giá trị giao dịch là 18 nghìn tỷ VND. Trong đợt mở bán đầu tiên, chỉ sau 2 tuần mở bán, Vinhomes đã bán hết toàn bộ 10,007 căn hộ được mở bán cho khách hàng cá nhân với tổng giá trị hợp đồng đạt 18.6 nghìn tỷ VND và bán buôn 10 tòa chung cư tại dự án, tương đương với khoảng 6,900 căn. Trong quý 3/2019, Vinhomes tiếp tục giữ vững tốc độ bán hàng khi 21 tòa chung cư đã được ký hợp đồng bán buôn cho đối tác nước ngoài. Vinhomes dự kiến giao dịch này sẽ hoàn tất trong quý 4/2019.

Kế hoạch kinh doanh cho quý 4/2019

Trong quý 4/2019, Vinhomes dự kiến mở bán 4,000 căn hộ dòng Sapphire và Ruby tại dự án Vinhomes Ocean Park, 5,000 căn hộ dòng Sapphire và Ruby và lần đầu tiên ra mắt dòng sản phẩm cao cấp Vinhomes Diamond tại dự án Vinhomes Smart City và 600 căn nhà phố thương mại tại dự án Vinhomes Grand Park.

Bên cạnh đó, Vinhomes mở bán dự án Vinhomes Symphony (Sài Đồng, Hà Nội) vào cuối tháng 11 và phân khu thấp tầng tại dự án Vinhomes Wonder Park (Đan Phượng, Hà Nội) trong tháng 12.

3

7

8

HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN

Bên cạnh hoạt động kinh doanh chủ chốt là phát triển và chuyển nhượng Bất động sản, Vinhomes còn quản lý hoạt động cho thuê BĐS dưới thương hiệu Vinhomes Serviced Residences và quản lý và cho thuê các khu văn phòng cao cấp dưới thương hiệu VinOffice.

 Vinhomes Serviced Residences.  Vinhomes Serviced Residences là các căn hộ, biệt thự tại những dự án của Vinhomes. Khách hàng khi thuê các căn hộ này được cung cấp dịch vụ tiêu chuẩn cũng như thụ hưởng toàn bộ tiện ích, cảnh quan trong suốt thời gian thuê căn hộ.

 VinOffice . VinOffice là sản phẩm văn phòng cho thuê nằm trong hoặc liền kề các dự án Vinhomes, tập trung tại các khu vực trung tâm thành phố. Hiện nay, Vinhomes Serviced Residences và VinOffice đã có mặt tại hai Thành phố lớn là Hà Nội (tại các dự án Vinhomes Times City & Park Hill, Vinhomes Royal City, Vinhomes Metropolis) và Thành phố Hồ Chí Minh (tại các dự án Vinhomes Central Park, Vinhomes Golden River, Vinhomes Đồng Khởi). Hoạt động cho thuê văn phòng đem đến nguồn thu nhập định kỳ ổn định, giúp đa dạng hóa các nguồn thu nhập của Vinhomes. Tuy nhiên, hiện tại, doanh thu từ mảng hoạt động này chỉ đóng góp tỷ trọng rất nhỏ trong cơ cấu doanh thu của Vinhomes với biên lợi nhuận gộp đạt khoảng 28%.

HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Vinhomes cung cấp đồng bộ dịch vụ quản lý BĐS trong tất cả các KĐT của Vinhomes như trung tâm dịch vụ khách hàng 24/7, dịch vụ lễ tân, bảo vệ, dọn dẹp khu đô thị, kỹ thuật, chăm sóc cây xanh,… nhằm đảm bảo duy trì các tiêu chuẩn chất lượng tại các KĐT. Hiện nay, công ty đang vận hành 19 khu đô thị, với 47,600 căn hộ, biệt thự dưới thương hiệu Vinhomes. Hoạt động quản lý BĐS bắt đầu đóng góp vào doanh thu của Vinhomestừ năm 2018 với tỷ trọng chỉ khoảng 2.5%.

Hoạt động này góp phần gìn giữ và duy trì hình ảnh dịch vụ đẳng cấp, khác biệt với các chủ đầu tư khác, đem lại giá trị gia tăng cho các dự án của Vinhomes trong hiện tại và cả tương lai. Trong quý cuối năm 2019 và các năm tới, Công ty sẽ tiếp tục mở rộng lĩnh vực cho thuê căn hộ dịch vụ dưới thương hiệu Vinhomes Serviced Residences và cho thuê văn phòng trong các dự án khu đô thị phức hợp Vinhomes và các Đại đô thị Vinhomes. Đây là hai lĩnh vực mang lại dòng tiền ổn định cũng như gia tăng giá trị cho các sản phẩm bất động sản Vinhomes.

KẾT QUẢ KINH DOANH VÀ TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH

Trong năm 2018, Vinhomes đã bán thành công 15,167 căn hộ, biệt thự và nhà phố thương mại (+44% yoy) với tổng giá trị hợp đồng khoảng 67.6 nghìn tỷ VND (+3.7% yoy)

Doanh thu tăng trưởng liên tục trong những năm gần đây với tốc độ tăng trưởng CAGR của DTT từ năm 2015 - 2018 đạt 98.8%. Doanh thu năm 2018 tăng trưởng tích cực đạt 38,664 tỷ VND, tăng 27% yoy 1 (Biểu đồ 12). Mức tăng trưởng này là nhờ sự đóng góp từ bàn giao 10,980 căn hộ, biệt thự, nhà phố thương mại (+11% yoy) các dự án chính là Vinhomes Metropolis, Vinhomes Central Park, Vinhomes Greenbay và Vinhomes Golden River.

Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt mức tăng trưởng kép 161% trong giai đoạn 2015-2018. LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018 đạt 14,285 tỷ VND, tăng 80% cùng kỳ năm 2017 (Biểu đồ 12). Bên cạnh các dự án của công ty, đóng góp vào mức tăng trưởng này còn có lợi nhuận được chia từ các dự án hợp tác kinh doanh với Tập đoàn Vingroup (BCC) như Vinhomes The Harmony, Vinhomes Dragon Bay, Vinhomes Star City và Vinhomes Imperia được ghi nhận vào doanh thu doanh thu hoạt động tài chính theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (Bảng 14).

Biên lợi nhuận gộp năm 2018 đạt 26% (-7,700bps yoy) do biên lợi nhuận gộp mảng chuyển nhượng BĐS giảm từ 33.4% trong năm 2017 xuống còn 26.6% trong năm 2018. Cụ thể, trong năm 2018, Vinhomes đã bàn giao các dự án có biên lợi nhuận thấp như dự án Vinhome Thăng Long (dự án bán sản phẩm hoàn thiện, không phát triển từ đầu) và dự án Landmark 81. Dự án Landmark 81 có chi phí xây dựng cao do đây là công trình cao nhất tại Việt Nam, do vậy Vinhomes đã hi sinh lợi nhuận để tạo điểm nhấn cho dự án. Nếu tách riêng các dự án này ra, biên lợi nhuận gộp của tất cả các dự án của Vinhomes (bao gồm cả các dự án BCC) trong năm 2018 đạt 34%.

Tỷ lệ SG&A có xu hướng giảm trong những năm gần đây, chỉ dao động quanh mức 5-6% trong năm 2018 và 9T2019, giúp cải thiện tỷ suất lợi nhuận EBIT. Chi phí bán hàng giảm do sau khi sáp nhập CTCP Kinh doanh và Quản lý BĐS Vinhomes, Vinhomes không phải trả phí tư vấn quản lý bán hàng và phí thương hiệu Vinhomes từ năm 2018 (Biểu đồ 13).

Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần đạt 37,642 tỷ VND, tăng 68% so với cùng kỳ năm 2018 và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 15,323 tỷ VND, tăng 31% yoy. Biên lợi nhuận đạt 46.1% (+1,508bps yoy), nhờ bán buôn tại dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City với biên lợi nhuận cao. Trong đó, doanh thu hoạt động chuyển nhượng Bất động sản đạt 34,957 tỷ VND, tăng 72% yoy, chiếm 93% tổng doanh thu. Doanh thu chuyển nhượng BĐS đến từ dự án Vinhomes Green Bay, Vinhomes Golden River, Vinhomes Central Park và doanh thu bán buôn tại dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Các dự án hợp tác kinh doanh với tập đoàn Vingroup (BCC) đóng góp 4,347 tỷ VND vào doanh thu hoạt động tài chính của Vinhomes, bao gồm Dự án Vinhomes Skylake, Vinhomes Star City (Thanh Hóa), Vinhomes Imperia (Hải Phòng) và Vinhomes The Harmony.

6

1

Tổng tài sản của Vinhomes tăng trưởng mạnh qua các năm.

Tổng tài sản của Vinhomes tăng trưởng mạnh qua các năm với tốc độ tăng trưởng CAGR giai đoạn 2015-2018 đạt 68%. Tại ngày 30/09/2019, tổng tài sản của Vinhomes đạt 161,661 tỷ VND, tăng 35% so với đầu năm. Trong đó, khoản phải thu, hàng tồn kho và chi phí xây dựng cơ bản dở dang vẫn là khoản mục chiếm tỷ trọng lớn nhất, chiếm lần lượt 26%, 31% và 17% trong tổng tài sản. Cụ thể:

 Các khoản phải thu ngắn hạn của Vinhomes là 42,174 tỷ VND chủ yếu đến từ các khoản đặt cọc cho hoạt động hợp tác phát triển các dự án BĐS.

 Hàng tồn kho của Vinhomes là 49,772 tỷ đồng, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển các dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes West Point, Vinhomes Green Bay, Vinhomes New Center Hà Tĩnh, Vinhomes Golden River và Vinhomes Central Park.

 Chi phí xây dựng cơ bản dở dang là 26,832 tỷ VND, trong đó phần lớn là chi phí xây dựng tại dự án Khu đô thị du lịch Cần Giờ.

Tính đến ngày 30/9/2019, tổng nợ vay của Vinhomes là 29,425 tỷ VND, trong đó có 15,078 tỷ VND đến từ phát hành trái phiếu. Nguồn vốn huy động được dùng để đầu tư cho các dự án đang phát triển và đầu tư mua các dự án BĐS mới. Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu của Vinhomes là 0.46 lần, trung bình trong nhóm ngành BĐS

Tỷ lệ người mua trả tiền trước chiếm tỷ trọng khá lớn trong cơ cấu nợ phải trả của Vinhomes, chiếm khoảng 30% trong 9T2019. Khoản mục này phản ánh phần nào kết quả bán hàng khả quan tại các dự án của Vinhomes và sẽ được chuyển thành doanh thu bán hàng khi Vinhomes bàn giao sản phẩm cho khách hàng (Biểu đồ 16).

Tỷ số ROE trong năm 2018 đạt mức cao 49% nhờ hệ số vòng quay tổng tài sản và biên lợi nhuận thuần được cải thiện (Bảng 17).

11

12

ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ

Tổng diện tích quỹ đất mà Vinhomes đang sở hữu lớn nhất trong các chủ đầu tư BĐS với gần 16,500ha, bỏ xa quỹ đất của doanh nghiệp đứng thứ 2. Khoảng 50% quỹ đất (tính theo diện tích sàn) của Vinhomes nằm ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM. Các quỹ đất này đều nằm ở những khu vực có cơ sở hạ tầng hoàn thiện hoặc đang được đầu tư triển khai như các tuyến Metro, các tuyến đường cao tốc hoặc đường vành đai. Khi khả năng kết nối trong khu vực trở nên dễ dàng hơn, các dự án của Vinhomes với vị trí gần các tuyến metro và đường sắt trên cao sẽ thu hút khách hàng và sở hữu tiềm năng tăng giá trong tương lai. Công ty vẫn tiếp tục gia tăng thêm quỹ đất ở các vị trí chiến lược của TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh/thành phố lớn với chi phí đất hợp lý và tình trạng pháp lý, quy trình thủ tục rõ ràng. Vinhomes hiện đang có 3 triệu m2 quỹ đất tiềm năng có thể bổ sung vào quỹ đất của doanh nghiệp. Như vậy, tổng diện tích quỹ đất mà công ty sở hữu có thể lên tới 168 triệu m2 , lớn hơn rất nhiều so với doanh nghiệp đứng thứ 2.

Trong giai đoạn 10-15 năm tới, Vinhomes có kế hoạch triển khai khoảng 20 dự án mới tại Hà Nội, TP.HCM, các thành phố du lịch trọng điểm và các khu vực có tiềm năng tăng trưởng như Hải Phòng, Quảng Ninh và Thanh Hóa (Bảng 18). Các dự án mới liên tục được triển khai giúp Vinhomes giữ vững được thị phần và đảm bảo tăng trưởng doanh thu lợi nhuận cho công ty

13

Các đại dự án sẽ đóng góp lớn vào doanh thu và lợi nhuận của Vinhomes.

Vinhomes hiện đang tập trung phát triển 3 dự án Đại đô thị, có quy mô rất lớn với nhiều dòng sản phẩm khác nhau. Đặc biệt trong đó, dòng sản phẩm Vinhomes Sapphire được Vinhomes phát triển đáp ứng nhu cầu mua nhà ở ngày càng tăng cao của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam. Các đại dự án của Vinhomes có mật độ xây dựng thấp, đi kèm nhiều tiện ích như cây xanh, hồ lớn 24.5ha, hồ nước mặn (Vinhomes Ocean Park), công viên lớn, vườn Nhật (Vinhomes Smart City), vườn cây ánh sáng (Vinhomes Grand Park) và được thừa hưởng đầy đủ hệ sinh thái của Vingroup. Tính đến thời điểm hiện tại, các dự án đều có kết quả bán hàng tích cực từ các đợt mở bán với tỷ lệ hấp thụ ổn định, cụ thể dự án Ocean Park đã bán hơn 80% số căn đã mở bán và dự án Smart City đã bán 76% số căn đã mở bán, dự án Grand Park đã bán được 17,000 căn hộ chỉ trong vòng 2 tuần sau khi mở bán, tỷ lệ bán hàng của dự án đến thời điểm này là 100%.

Dự án Vinhomes Grand Park được mở bán trong bối cánh thị trường BĐS đang thiếu nguồn cung do các dự án chậm tiến độ bắt nguồn từ quá trình rà soát pháp lý kéo dài, đặc biệt là tại TP HCM. Theo số liệu từ JLL, trong quý 3/2019, lượng bán căn hộ tại TP HCM đạt 17,248 căn thì riêng dự án Vinhomes Grand Park chiếm hơn 60% lượng bán cả quý với hơn 10,000 căn từ phân khu Rainbow. Các số liệu này đã cho thấy Vinhomes đang sở hữu lợi thế rất lớn khi ba đại dự án đang được mở bán cung cấp số lượng lớn các căn hộ ra thị trường, đặc biệt là tại thị trường TP HCM.

Kết quả kinh doanh trong năm 2019 và 2020 dự kiến tăng trưởng so với các năm trước nhờ ghi nhận doanh thu bán từ ba đại dự án Vinhomes, trong đó có doanh thu từ hoạt động bán buôn cho các nhà phát triển BĐS trong và ngoài nước. Theo như kế hoạch bán buôn của doanh nghiệp, trong quý 4 năm 2019, công ty sẽ bàn giao 5 tòa chung cư bán buôn tại tại dự án Vinhomes Smart City. Theo ước tính của chúng tôi, tổng giá trị hợp đồng đạt khoảng 3,400 tỷ VND. Ngoài ra, 21 tòa chung cư tại dự án Vinhomes Grand Park đã được ký hợp đồng đặt cọc có thể sẽ được ghi nhận trong quý này, đóng góp khoảng hơn 11,000 tỷ đồng vào doanh thu của VHM. Như vậy, trong năm 2019, chúng tôi ước tính doanh thu bán buôn từ 3 đại dự án sẽ đóng góp hơn 42 nghìn tỷ VND vào doanh thu của VHM.

Đối với hoạt động bán lẻ, doanh thu sẽ sẽ bắt đầu được ghi nhận từ năm 2020. Chúng tôi ước tính doanh thu từ bán lẻ các căn hộ sẽ đóng góp khoảng 25.2 nghìn tỷ VND, chiếm khoảng 40% tổng doanh thu của 3 đại dự án trong năm 2020 (Bảng 19)

1

Vinhomes hiện là công ty con chịu trách nhiệm hoạt động phát triển BĐS nhà ở và văn phòng cho thuê của Tập đoàn Vingroup – tập đoàn kinh tế tư nhân lớn nhất Việt Nam. Vingroup đã xây dựng được hệ sinh thái trong lĩnh vực Thương mại – Dịch vụ bao gồm: thương hiệu BĐS nhà ở trung và cao cấp Vinhomes; hệ thống TTTM Vincom với 70 TTTM tại 39 tỉnh/thành; hệ thống siêu thị bán lẻ với 120 siêu thị VinMart, 2,287 cửa hàng tiện ích VinMart+, 242 cửa hàng điện máy Vinpro và trang thương mại điện tử Adayroi; chuỗi khách sạn khu nghỉ dưỡng 5 sao tiêu chuẩn quốc tế Vinpearl với 16,700 phòng khách sạn; chuỗi bệnh viện đa khoa quốc tế với 7 bệnh viện đa khoa Vinmec và gần 1,650 giường bệnh; hệ thống trường học VinSchool với 26 cơ sở; và hệ thống trang trại trồng rau sạch công nghệ cao VinEco.

Các dự án BĐS dân cư và văn phòng của Vinhomes liên tục gia tăng giá trị theo thời gian và có lợi thế cạnh tranh lớn nhờ được thừa hưởng từ các sản phẩm và dịch vụ của hệ sinh thái Vingroup. Các dự án đều đảm bảo tiến độ, chất lượng xây dựng, hệ thống hạ tầng và có đầy đủ các tiện ích ngay trong khuôn viên dự án như siêu thị, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, các cửa hàng tiện lợi, điển hình như hai dự án Khu đô thị Vinhomes Central Park và Vinhomes Time City (Hình 20). Bên cạnh đó, song song với các dự án cao cấp, Vinhomes đã phát triển phân khúc trung cấp , hướng tới nhu cầu của người mua nhà để ở, do vậy các dự án đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực.

Vinhomes tiếp tục củng cố vị trí số một thị trường, giữ vững uy tín về chất lượng và tiến độ, góp phần đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân cũng như cải thiện chất lượng sống tại Việt Nam

2

RỦI RO

Doanh thu và lợi nhuận của Vinhomes phụ thuộc vào hoạt động kinh doanh BĐS thương mại và nhà ở, do vậy diễn biến mang tính chu kì của thị trường BĐS, đặc biệt trong giai đoạn thị trường suy thoái sẽ ảnh hưởng tới quá trình phát triển các dự án BĐS qua đó ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh của Vinhomes

Thị trường BĐS tại TP HCM đang gặp khó khăn chủ yếu liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thủ tục hành chính kéo dài, cách tính tiền sử dụng đất không rõ ràng, nhiều dự án đang bị rà soát pháp lý khiến cho các doanh nghiệp không thể triển khai dự án. Các vướng mắc này tiếp tục kéo dài có thể ảnh hưởng tới tiến độ phát triển các dự án trong tương lai của công ty, đặc biệt là khi thị trường TP HCM vẫn là thị trường trọng điểm mà công ty hướng đến.

ĐỊNH GIÁ & KHUYẾN NGHỊ . DỰ PHÓNG KQKD 2019 & 2020

Trong đó:

 Doanh thu bán chuyển nhượng BĐS đạt 54,754 tỷ VND, tăng 53% yoy đến từ các doanh thu bán lẻ tại các dự án Vinhomes Central Park, Vinhomes Golden River, Vinhomes Metropolis, Vinhome Greenbay và doanh thu bán buôn tại hai dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.

 Lợi nhuận được chia từ các hợp đồng hợp tác đầu tư và kinh doanh với tập đoàn Vingroup – CTCP (Hợp đồng BBC) tại các dự án Vinhomes The Harmony, Vinhomes Imperia, Vinhomes Dragon Bay, Vinhomes Skylake và Vinhomes Star City đạt 9,081 tỷ VND, giảm 37.6% yoy. Lợi nhuận được chia từ các hợp đồng BCC được hạch toán vào Doanh thu từ hoạt động tài chính.

Theo đó, biên lợi nhuận gộp năm 2019 đạt 44.5%, tăng 1,846bps so với năm 2018. Trong đó:

 Doanh thu bán chuyển nhượng BĐS đạt 71,058 tỷ VND, tăng 30% yoy đến chủ yếu đến từ ba đại đô thị Vinhomes

 Lợi nhuận được chia từ các hợp đồng hợp tác đầu tư và kinh doanh với tập đoàn Vingroup – CTCP (Hợp đồng BBC) tại các dự án Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Marina và Vinhomes Star City đạt 10,789 tỷ VND, tăng 19% yoy. Lợi nhuận được chia từ các hợp đồng BCC được hạch toán vào Doanh thu từ hoạt động tài chính.

 Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 26,390 tỷ VND, tăng 29.4% yoy.

Theo đó, Biên lợi nhuận gộp năm 2020 đạt 46%, tăng 150bps so với năm 2019.

3

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ VÀ KHUYẾN NGHỊ

Để xác định giá trị hợp lý cổ phiếu Vinhomes, chúng tôi sử dụng mô hình RNAV (giá trị tài sản ròng) và mô hình định giá so sánh chỉ số P/E với các doanh nghiệp cùng ngành. Với đặc thù là một doanh nghiệp BĐS, giá trị của Vinhomes phụ thuộc rất nhiều vào giá trị của quỹ đất và các dự án trong tương lai, do vậy KBSV cho rằng phương pháp RNAV là phù hợp để định giá chất lượng tài sản của Vinhomes. Chúng tôi đã thực hiện đánh giá lại các dự án có đủ thông tin và có thể triển khai trong giai đoạn tới. Với những dự án chưa có đầy đủ thông tin về kế hoạch phát triển hoặc chưa tiến hành xây dựng, chúng tôi đánh giá lại dự án dựa trên giá trị đất. Những dự án chưa có kế hoạch phát triển, chúng tôi giữ nguyên giá trị sổ sách của dự án

Theo đó, giá trị hợp lý của cổ phiếu Vinhomes theo phương pháp này là 110,400VND/cổ phiếu. Vinhomes là chủ đầu tư BĐS nhà ở hàng đầu Việt Nam với các quỹ đất lớn tại các vị trí đặc địa ở các thành phố lớn trải dài trên khắp cả nước cùng với khả năng phát triển dự án nhanh và hiệu quả. Bên cạnh đó, Vinhomes đã tạo dựng được thương hiệu Bất động sản uy tín với những lợi thế được cộng hưởng từ Tập đoàn mẹ Vingroup. Dựa trên kết quả kinh doanh và định giá, chúng tôi đưa ra khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu Vinhomes với giá mục tiêu là 110,400VND/cp, cao hơn 18% so với giá đóng cửa ngày 22/11/2019.

Môi giới chứng khoán 

kb 

 

 

hotline