Mobile / Fb / Zalo: 0902 707 193 | 0902 707 193
Mở tài khoản CK
Nghe bài đọc

Cập Nhật Khu Công Nghiệp

Được đăng vào 15-01-2019

Cập Nhật Khu Công Nghiệp

Việt Nam là điểm đến hấp dẫn giữa diễn biến phức tạp của tranh chấp thương mại.

Việt Nam sở hữu những lợi thế hấp dẫn, bao gồm vị trí chiến lược tại khu vực châu Á và đường biên giới đất liền với Trung Quốc – thuận lợi cho lưu thông đường bộ. Hơn nữa, không có KCN nào nằm sâu trong đất liền và các cụm KCN chính được kết nối với cảng biển bởi hệ thống đường lớn, đường cao tốc đang được tăng cường đầu tư. Môi trường kinh doanh cải thiện đáng kể khi Việt Nam nhảy vọt 24 bậc trong ba năm, lên vị trị 69 theo World Bank (Hình 48). Chi phí lao động trung bình tại Việt Nam ước tính thấp hơn 43% và 10% so với Thái Lan và Indonesia. Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy các KCN tại Việt Nam ghi nhận khoảng 73% (theo MPI) trong khi hơn 90% đất thương phẩm tại Thái Lan đã đi vào khai thác (theo CBRE), tính đến cuối Q2 2018. Thái Lan là nơi tập trung sản xuất ngành công nghiệp ô tô tại châu Á, trong khi Việt Nam được các tập đoàn công nghệ hàng đầu chọn lựa trong hơn 10 năm qua.

Chủ đầu tư KCN kỳ vọng tăng trưởng nhờ hiệu ứng từ các tập đoàn thuê lớn.

Samsung, LG và một số tập đoàn lớn khác, đã hiện diện hơn 10 năm tại Việt Nam, tạo nên nhu cầu thuê lớn tại phía bắc. Lực lượng lao động đồng bộ và sự thuận lợi tiếp cận các nhà cung ứng đã tạo ra nền tảng vững chắc cho hoạt động sản xuất tại khu vực. Chúng tôi tạm gọi là hiệu ứng “khóa lại” (lock-in effect). Điều này khuyến khích nhà cung cấp đặt nhà máy sản xuất gần với khách hàng của họ. Chúng tôi quan sát thấy tiềm năng cho thuê lớn có thể xuất phát từ (1) kế hoạch tăng sản xuất màn hình OLED từ Samsung Display và LG Display; (2) đầu tư năng lượng mặt trời và (3) hoạt động sản xuất ô tô của Vinfast trong thời gian tới. Mặc dù vậy, những tập đoàn lớn thường được ưu đãi với giá thuê thấp hơn thị trường; trong khi các nhà cung ứng của họ kỳ vọng mang lại mức sinh lời cho thuê cao hơn cho các chủ đầu tư.

Quỹ đất, tập khách hàng và nhu cầu thuê khác nhau giữa các khu vực.

KCN phía Bắc là điểm đến ưa thích của các tập đoàn, công ty công nghệ. Tại đây, KBC kỳ vọng cho thuê 843 ha đất thương phẩm còn lại, tập trung tại Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Phòng, nơi nhu cầu thuê luôn ở mức cao. VGC hiện đang sở hữu khoảng 911 ha đất thương phẩm ở phía bắc. Các KCN của VGC nằm dàn trải hơn, tại một số tỉnh phía Bắc. Tốc độ cho thuê vì vậy có thể chậm hơn ở một số khu. Giá cho thuê trung bình tại phía bắc là 82 USD/m2/50 năm, cao hơn 13% so với tại miền nam. Chúng tôi cho rằng KBC và VGC sẽ tiếp tục hưởng lợi nhiều nhất, đặc biệt khi (1) tranh chấp thương mại kéo dài và (2) các tập đoàn công nghệ tiếp tục mở rộng sản xuất và mạng lưới nhà cung cấp.

Khách thuê tại miền Nam đa dạng hơn, bao gồm cả ngành công nghiệp nặng và hóa chất. Tranh chấp thương mại gần đây cũng khuyến khích doanh nghiệp từ Đài Loan và Trung Quốc, phần lớn là SMEs, chuyển hoạt động sản xuất sang các KCN phía Nam. LHG và NTC qua đó có thể hưởng lợi. KCN Long Hậu 3 có khả năng cho thuê chậm 90 ha đất thương phẩm, mặc dù sở hữu vị trí rất thuận lợi và nhu cầu cao, do khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng. Chúng tôi hy vọng KCN Nam Tân Uyên 3 sẽ bắt đầu thi công hạ tầng cuối Q2 2019 và cho thuê 255 ha trong 5 - 6 năm. Ngoài ra, số liệu của chúng tôi cho thấy BCM (bao gồm cả VSIP) và IDC đang có 2.118 ha sẵn sàng cho thuê tại phía Nam. Tuy nhiên, một số KCN của họ đang cho thuê tương đối chậm vì vị trí không thuận lợi. Chi phí dịch chuyển đang tăng cao gần đây có thể làm giảm sự sẵn sàng di dời, đặc biệt đối với các doanh nghiệp SMEs.

20

Môi giới chứng khoán 

vds 

hotline