Mobile / Fb / Zalo: 0902 707 193 | 0902 707 193
Mở tài khoản CK
Nghe bài đọc

Cập nhật ngành Bất động sản - Hướng tới tiếp tục tăng trưởng ổn định

Được đăng vào

Cập nhật ngành Bất động sản - Hướng tới tiếp tục tăng trưởng ổn định

Điều kiện kinh tế vĩ mô thuận lợi tiếp tục hỗ trợ cho thị trường BĐS nhà ở. Tăng trưởng thu nhập gia tăng ở Việt Nam, với tốc độ tăng trưởng (CAGR) giai đoạn 2010-2016 là 8,8%, nhanh hơn các quốc gia trong khu vực, thậm chí là các quốc gia ở mức cơ sở thấp (ví dụ như Campuchia và Ấn Độ). Là một trong những quốc gia đầu tư hàng đầu ở Châu Á vào cơ sở hạ tầng, hệ thống đường bộ của Việt Nam đã được cải thiện đáng kể, giảm thời gian di chuyển và tạo thêm nhu cầu nhà ở. Ngoài ra, tình hình kinh tế vĩ mô khả quan, như CPI khá ổn định (1,8% tính từ đầu năm) và lãi suất thấp trong 9 tháng 2017, đã củng cố tâm lý của người mua nhà

Thị trường BĐS nhà ở Việt Nam ghi nhận tăng trưởng ổn định trong bối cảnh có sự phân hóa thanh khoản trong từng phân khúc. Theo CBRE, tổng lượng giao dịch căn hộ trong 9 tháng 2017 ở Hà Nội và TP. HCM đã tăng 7% so với cùng kỳ năm ngoái (YoY) đạt 40.000 căn hộ, sau khi điều chỉnh nhẹ -2% YoY trong năm 2016 sau giai đoạn phục hồi nhanh chóng trong năm 2014 (+137% YoY) và 2015 (+96% YoY). Tuy nhiên, thanh khoản thị trường tiếp tục phân hóa theo từng phân khúc, khi tăng trưởng ổn định lượng giao dịch trong phân khúc căn hộ trung cấp (+27% YoY trong 9 tháng 2017) và BĐS gắn với đất (+11%), nhưng giảm trong phân khúc cao cấp (-24%)

Giá cả chỉ tăng khiêm tốn trong bối cảnh nguồn cung ổn định. Không giống như các chu kỳ trước, nguồn cung hiện tại là khá dồi dào cùng với các gói thanh toán linh hoạt và sản phẩm chất lượng cao cùng với phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ. Tương ứng, giá cả vẫn giữ ổn định trong cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, làm giảm lo ngại về sự nóng lên quá mức của thị trường (hiện tượng bong bóng giá BĐS). Phân khúc nhà ở trung cấp ở TP. HCM (chiếm 42% tổng nhu cầu của thành phố từ năm 2014) đã ghi nhận CAGR 3 năm đạt 11% cho giá bán trung bình sơ cấp, trong khi tỷ lệ này ở các phân khúc khác dưới 5%, theo CBRE.

Nhu cầu ổn định tiếp tục dẫn dắt cho nhà ở phân khúc trung cấp và BĐS gắn với đất. Với kỳ vọng sẽ có 1,7 triệu hộ gia đình mới gia nhập tầng lớp trung lưu trong vòng 3 năm tới, chúng tôi cho rằng những người có nhu cầu mua nhà thực sự này, sẽ duy trì động lực cho phân khúc trung cấp, với mức giá khá vừa túi tiền (tỷ lệ giá nhà/thu nhập là 4-6 lần). Trong khi đó, dòng vốn đầu tư sẽ tiếp tục hỗ trợ cho thị trường BĐS gắn với đất, đặt biệt là nhu cầu cho nhà phố, do mức sinh lời thường cao hơn so với căn hộ cao cấp (11% so với 8% năm trong giai đoạn 2013-2016).

Sự cạnh tranh trong thị trường sẽ thay đổi. Do phân khúc cao cấp dường như đã tạo đỉnh trong chu kỳ này nên các chủ đầu tư lớn có xu hướng chuyển sang các phân khúc thấp hơn thay vì tập trung vào các sản phẩm cao cấp như trước đây. Cụ thể, Vingroup (VIC) dự kiến sẽ tung ra các dự án trung cấp Vincity đầu tiên (giá bán bình quân dự kiến từ 35.000USD/căn trở lên) trong Quý 4/2017 hoặc Quý 1/2018 với vài nghìn căn. Trong khi đó, Novaland (NVL) dự kiến sẽ tung ra 3.000 nhà phố giá phải chăng trong năm 2018 với dự án Harbour City tại Quận 8, TP. HCM (giá bán dự kiến là 200.000USD/căn).

Người mua nhà có nhu cầu ở thực dường như tham gia tích cực hơn trên thị trường sơ cấp. Trên cơ sở số liệu của Savills, tỷ lệ người mua nhà để ở tăng từ 38% năm 2016 lên 51% trong 6 tháng đầu năm 2017, trong khi người mua nhà để cho thuê giảm 9 điểm % xuống 35%. Theo quan sát của chúng tôi, đây là một động thái hợp lý vì nhu cầu hiện tập trung vào phân khúc trung cấp thường có lợi tức cho thuê thấp hơn

Khách mua nhà người nước ngoài tỏ ra rất quan tâm nhưng giao dịch vẫn trầm lắng. Savills cho biết trong 9 tháng đầu năm 2017 người nước ngoài mua 850 căn tại TP. HCM, tương đương 3% tổng giao dịch. Tuy điều luật mới cho phép người nước ngoài mua nhà đã có hiệu lực từ tháng 07/2015, các cơ quan và ban nghành vẫn thiếu hướng dẫn cụ thể nên là rào cản khiến nhiều nhà đầu tư nước ngoài chưa muốn đầu tư vào BĐS tại Việt Nam.

Doanh số bán hàng hứa hẹn triển vọng lợi nhuận khả quan cho các doanh nghiệp đầu nghành. Nhờ căn hộ trung cấp và đất nền đạt kết quả khả quan, Nam Long (NLG) và Đất Xanh (DXG) đạt doanh số bán hàng cao trong 6 tháng đầu 2017, tăng lần lượt 70% và 52% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy phân khúc cao cấp gặp khó khăn nhưng các chủ đầu tư lớn, đã niêm yết tiếp tục đạt tiến độ bán hàng khả quan khi giá trị bán hàng theo hợp đồng của NVL tăng 45% trong 6 tháng đầu năm 2017 nhờ giá bán giai đoạn sau tăng trong khi kết quả của VIC không có nhiều biến động so với cùng kỳ năm ngoái.

Các cổ phiếu BĐS và xây dựng Chúng tôi  theo dõi

Hình 1: Các cổ phiếu BĐS và xây dựng chúng tôi  theo dõi

1

Các cổ phiếu đáng chú ý

CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) - MUA

Giá trị vốn hóa: 183,1 triệu USD; Room khối ngoại: 10,9 triệu USD; GTGD/ngày trong 30 ngày qua: 0,9 triệu USD

Chúng tôi đặc biệt khuyến nghị MUA cổ phiếu NLG vì định giá hấp dẫn với P/E 2018 là 6,8 lần và P/B 1,2 lần vì vị thế tốt trên thị trường đối với người mua nhà. Chúng tôi dự báo triển vọng tăng trưởng lợi nhuận sẽ khả quan với LNST trừ lợi ích CĐTS 2016-2018 đạt tăng trưởng hàng năm 38,6% nhờ doanh số bán hàng, trong khi triển vọng thực hiện dự án Waterpoint (65% quỹ đất và 19% tổng tài sản) có thể giúp giá cổ phiếu tăng. 

NLG được xem là công ty có hoạt động minh bạch nhất trong số các chủ đầu tư đã niêm yết tại Việt Nam, giúp công ty có được các cổ đông tên tuổi và hợp tác liên doanh chặt chẽ với các chủ đầu tư Nhật Bản. Chúng tôi cho rằng thu nhập bình quân tăng trưởng nhanh hơn so với giá nhà và cơ sở hạ tầng tiếp tục phát triển toàn diện sẽ giúp kích thích nhu cầu BĐS bình dân và trung cấp và trực tiếp có lợi cho NLG. Chúng tôi dự báo EPS 2017 sẽ tăng mạnh 47% so với năm 2016 chủ yếu nhờ chuyển nhượng vốn góp vào dự án Mizuki Park và tiếp tục bàn giao tại dự án Kikyo Residence và Fuji Residence với giá trị hợp đồng tăng 70%.

CTCP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (DXG) – KHẢ QUAN

Giá trị vốn hóa: 263,3 triệu USD; Room khối ngoại: 52,7 triệu USD; GTGD/ngày trong 30 ngày qua: 3,0 triệu USD

Khuyến nghị của chúng tôi được đưa ra dựa trên quỹ đất của DXG, bao gồm nhiều địa điểm có vị trí đắc địa tại TP. HCM, và đang được định giá thấp hơn giá thị trường. Hiện cổ phiếu này giao dịch thấp hơn 9% so với định giá theo phương pháp giá trị tài sản và tỏ ra đầy hấp dẫn với P/E và P/B 2018 lần lượt là 7,1 lần và 1,3 lần.

Tại TP. HCM, DXG đã khẳng định được mình là một chủ đầu tư BĐS căn hộ trung cấp đáng tin cậy bằng cách tận dụng kinh nghiệm môi giới với đội ngũ bán hàng sẵn có. Trong khi đó, công ty đang hương lợ từ chu kỳ BĐS ổn định, kích thích mảng dịch vụ môi giới tăng trưởng. Công ty đạt ROE 2015-2016 trên 20% và nhiều khả năng sẽ duy trì tỷ suất này trong các năm tới (ROE 2017 dự báo đạt 20,3%). Chúng tôi dự báo LNST trừ lợi ích CĐTS 2016-2018 đạt tăng trưởng hàng năm 26% dẫn dắt bởi bàn giao BĐS và hoa hồng môi giới cao hơn.

CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật T.P Hồ Chí Minh (CII) – KHẢ QUAN

Giá trị vốn hóa: 380,2 triệu USD; Room khối ngoại: 39,1 triệu USD; GTGD/ngày trong 30 ngày qua: 1,7 triệu USD

Khuyến nghị của chúng tôi được dựa trên mô hình định giá từng phần, chủ yếu nhờ đóng góp từ dòng tiền ổn định của các dự án BOT hiện nay của CII và kỳ vọng của chúng tôi là tỷ lệ sinh lời nhà phố tại Thủ Thiêm do chi phí thấp và vị trí đắc địa.

CII là công ty phát triển cơ sở hạ tầng có uy tín nhất và lớn nhất tại Việt Nam với danh mục dự án đầy hấp dẫn. Chúng tôi cho rằng chiến lược đầu tư BĐS đúng đắn sẽ cải thiện triển vọng lợi nhuận trong 3 năm tới. CII sẽ phát triển BĐS nhận được nhờ đầu tư vào dự án Thủ Thiêm BT thông qua Lakeview (thấp tầng, tổng diện tích 4,9ha, do CII phát triển) và Riverpark (cao tầng sang trọng, tổng diện tích 3,5ha, gồm 965 căn, liên doanh với Hongkong Land). Chúng tôi dự báo EPS 2018 sẽ giảm 29% so với năm 2017 do năm 2017 có lãi tài chính ngoài tiền mặt bất thường và đợt phát hành cổ phiếu sắp tới. Tuy nhiên, P/E và P/B 2018 hấp dẫn, lần lượt là 8,4 và 1,4 lần.

CTCP Xây dựng Coteccons (CTD) – KHẢ QUAN

Giá trị vốn hóa: 713 triệu USD; Room khối ngoại: 15,5 triệu USD; GTGD/ngày trong 30 ngày qua: 0,4 triệu USD

Chúng tôi khuyến nghị CTD vì chủ thầu này hoàn toàn có thể duy trì được danh mục hợp đồng ký mới lớn nhờ thương hiệu đã được khẳng định và nhu cầu xây dựng ngày càng cao. Chúng tôi cũng kỳ vọng Vingroup sẽ mở rộng sang nhà ở trung cấp với thương hiệu Vincity sẽ là động lực cho triển vọng dài hạn của hoạt động cốt lõi.

CTD là công ty xây dựng tư nhân hàng đầu tại Việt Nam với thương hiệu có độ nhận diện cao, khả năng thi công và cung cấp nhiều loại dịch vụ đa dạng tốt nhất. Hoạt động an toàn và hiệu quả, quản lý chi phí chặt chẽ đã giúp công ty duy trì được biên lợi nhuận ổn định, đồng thời ban lãnh đạo rất thận trọng về việc đầu tư vào các lĩnh vực mới trong tương lai. Chúng tôi cho rằng CTD sẽ là chủ thầu chính (thiết kế và xây dựng) cho Vincity vì công ty đã trúng thầu nhiều dự án xây dựng cho Vingroup. Điều này có thể khiến chúng tôi điều chỉnh tăng dự báo 2018. P/E 2018 đạt 9,8 lần tỏ ra hấp dẫn vì CTD có vị trí dẫn đầu trong ngành xây dựng.

Một số cổ phiếu theo dõi khác

Ngoài các cổ phiếu trên, chúng tôi còn theo dõi KDH, VIC, và NVL. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng trên cơ sở khả năng sinh lời điều chỉnh theo rủi ro, các mã này gần như đang giao dịch gần với giá trị hợp lý.

CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) – PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG

Giá trị vốn hóa: 367,2 triệu USD; Room khối ngoại: 0 triệu USD; GTGD/ngày trong 30 ngày qua: 0,1 triệu USD

KDH là chủ đầu tư đi tiên phong trong lĩnh vực nhà ở thấp tầng với quỹ đất theo chiến lược tập trung tại Khu Đông TP. HCM, được xem là phần mở rộng của trung tâm thành phố và là khu vực sôi động nhất của thị trường BĐS thành phố trong các năm qua. Trong tương lai, ban lãnh đạo dự kiến sẽ mở rộng đầu tư vào Khu Tây thông qua CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCI), một công ty con mà KDH đã mua lại 57% cổ phần vào cuối năm 2015, với quỹ đất 400ha. Ngoài ra, việc mở rộng dần sang căn hộ trung cấp có tín hiệu tích cực khi dự án Jamila đạt kết quả ấn tượng (đã bán 55%), củng cố triển vọng tăng trưởng lợi nhuận của công ty các năm 2017 và 2018 (trung bình 27%/năm).

Chúng tôi cho rằng kỳ vọng kết quả khả quan trên đã được phản ánh vào giá cổ phiếu hiện nay vì giá cổ phiếu đã tăng trong thời gian qua. KDH hiện đang giao dịch tại mức P/E 2018 là 14,8 lần và P/B là 1,5 lần, tương đối cao so với các công ty khác cùng ngành.

Tập đoàn Vingroup (VIC) – PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG

Giá trị vốn hóa: 5,9 tỷ USD; Room khối ngoại: 1,1 tỷ USD; GTGD/ngày trong 30 ngày qua: 2,7 triệu USD

VIC là chủ đầu tư BĐS hàng đầu hoạt động trong nhiều lĩnh vực như nhà ở, BĐS thương mại, khách sạn, và dịch vụ bán lẻ. Công ty gặp thuận lợi nhờ tầng lớp trung lưu và thu nhập cao tại Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng.

Chúng tôi dự báo tăng trưởng hàng năm của LNST trừ lợi ích CĐTS 2016-2018 sẽ đạt 26% nhờ liên tục bàn giao các sản phẩm đã bán trong các năm qua. Tăng trưởng lợi nhuận có thể sẽ rất ân tượng nếu loại bỏ kết quả kém mảng dịch vụ bán lẻ và khách sạn sau khi mở rộng nhanh chóng. Phương hướng hoạt động còn chưa rõ ràng và chiến lược tối ưu hóa hiệu suất của công ty có thể ảnh hưởng do kế hoạch mở rộng vào lĩnh vực sản xuất xe máy và ô-tô thương hiệu “VinFast”. Tuy nhiên, triển vọng chuyển sang phân khúc trung cấp với các dự án Vincity có thể giúp duy trì tăng trưởng mảng bán BĐS, bền vững hơn. Ngoài ra, dự kiến Vincom Retail (công ty con sở hữu và quản lý chuỗi trung tâm thương mại) sẽ thực hiện IPO với định giá cao gần đây đã cải thiện tâm lý thị trường dành cho cổ phiếu VIC.

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL) – PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG

Giá trị vốn hóa: 1,7 tỷ USD; Room khối ngoại: 680,8 triệu USD; GTGD/ngày trong 30 ngày qua: 5 triệu USD

Sau khi thực hiện IPO tháng 12/2016, NVL trở thành chủ đầu tư BĐS lớn thứ 2 được niêm yết. Công ty sở hữu một trong những quỹ đất lớn nhất TP. HCM với diện tích trên 350ha, mà chúng tôi cho rằng đủ để phát triển trong 5 năm tới. NVL chủ yếu nhắm vào các phân khúc trung và cao cấp và đến nay đã bàn giao 7.000 căn. Gần đây, tận dụng thương hiệu có sức cạnh tranh tốt trên thị trường, NVL đã khởi công một số dự án thấp tầng như Lakeview City để duy trì tăng trưởng doanh số bán hàng ở mức cao trong bối cảnh phân khúc cao cấp hiện có xu hướng giảm

Với tình hình doanh số bán hàng hiện nay, triển vọng lợi nhuận tích cực với dự báo LNST trừ lợi ích CĐTS 2016-2018 đạt tăng trưởng hàng năm 54%. Chúng tôi xin lưu ý rằng rủi ro pha loãng cao hơn do đợt phát hành cổ phiếu ưu đãi, chuyển đổi nợ và phát hành cổ phiếu ESOP sắp tới, cùng với việc trì hoãn mở bán một số dự án lớn khiến NVL kém hấp dẫn hơn

Thị trường nhà ở Việt Nam đang diễn biến theo xu hướng tích cực

2

3

4

5

6

Tăng trưởng 9 tháng đầu năm 2017 tích cực trong bối cảnh thanh khoản tiếp tục chênh lệch

7

8

9

10

Giá cả các phân khúc đều tăng dần cùng với triển vọng nguồn cung ổn định

11

12

13

14

Nhu cầu căn hộ và nhà phố trung cấp sẽ tiếp tục mạnh

15

16

Tình hình cạnh tranh sẽ thay đổi

17

Người mua nhà có nhu cầu thực tỏ ra tích cực hơn trên thị trường sơ cấp

18

Môi giới chứng khoán - Phương pháp đầu tư theo chu kì kinh tế

vcsc 

 

 

 

 

hotline