Mobile / Fb / Zalo: 0902 707 193 | 0902 707 193
Mở tài khoản CK
Nghe bài đọc

CTCP Tập đoàn Đất Xanh - KQKD 9 tháng 2019

Được đăng vào

CTCP Tập đoàn Đất Xanh  - KQKD 9 tháng 2019

Cập nhật tình hình kinh doanh 9 tháng DXG 

Quan điểm đầu tư

Chúng tôi nhận thấy DXG có nhiều rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động kinh doanh, đặc biệt trong những vụ việc liên quan đến Petroland lại có yếu tố liên quan đến tài sản Nhà nước. Doanh thu và lợi nhuận của DXG trong 9 tháng qua tuy vẫn tăng cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái và nhiều khả năng sẽ đạt chỉ tiêu đề ra nhưng chỉ tiêu 1.200 tỷ là khá khiêm tốn so với con số 1.178 tỷ đã đạt trong năm 2018. Do đó, chúng tôi khuyến nghị nhà đầu tư nên thận trọng đối với cổ phiếu của DXG.

Tình hình kinh doanh 9 tháng

Tính đến hết quý 3, doanh thu DXG đạt hơn 3.200 tỷ đồng còn lợi nhuận sau thuế đạt 750 tỷ đồng (đạt lần lượt 65% và 62% kế hoạch cả năm). Riêng trong quý 3, doanh thu đạt 1.457 tỷ đồng (tăng nhẹ gần 13% so với cùng kỳ) chủ yếu đến từ doanh thu môi giới (tăng gấp đôi). Doanh thu từ bán căn hộ và đất nền giảm so với cùng kỳ từ 556 tỷ đồng về 137 tỷ đồng. Ngược lại, doanh thu từ hợp đồng xây dựng tăng từ 152 tỷ đồng ở cùng kì lên hơn 222 tỷ đồng.

Đối với quỹ đất, DXG vừa phát triển được thêm gần 100ha đất sạch, trong đó có 92ha trúng đấu giá đến từ khu vực Long Thành – Đồng Nai có giá trị 3.060 tỷ đồng. Hiện quỹ đất của DXG hiện có lên đến 415ha, tương đương khoảng 3 triệu m2 thương phẩm. Với quỹ đất như trên thì DXG sẽ có đủ khả năng để tiếp tục phát triển dự án trong vòng 3 – 5 năm nữa. Trong năm 2020, DXG dự kiến sẽ đưa ra thị trường hơn 10.000 sản phẩm từ các dự án ở Long Thành – Đồng Nai, Bình Dương, Quận 2, Quận 7, Thủ Đức …

Điểm quan trọng của doanh nghiệp

Vay nợ, phải thu và hàng tồn kho tiếp tục tăng cao: Phải thu tăng mạnh gần 50% lên mức 8.344 tỷ đồng, trong đó chủ yếu là phải thu ngắn hạn khác (5.925 tỷ đồng). Hàng tồn kho cũng tăng mạnh 15% so với đầu năm lên 5.310 tỷ đồng với 18 dự án bất động sản dở dang. Tổng nợ ngắn hạn và dài hạn của DXG cũng tăng lên 3.401 tỷ đồng (tăng 16% so với năm trước).

Dòng tiền kinh doanh 3 quý vừa qua âm 100 tỷ: Hai năm trước DXG cũng liên tục bị âm dòng tiền khoảng 1.000 tỷ mỗi năm. Do đó để bổ sung vốn lưu động và đầu tư dự án, DXG phải tiếp tục huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu. Tính đến hết quý 3, tổng giá trị trái phiếu của DXG đạt 2.102 tỷ đồng (tăng gần 4 lần so với đầu năm), có kỳ hạn từ 2 – 5 năm. Điều này dẫn đến áp lực về chi phí lãi vay lớn.

Vẫn tồn tại vướng mắc đối với các dự án liên quan đến Petroland: Hai dự án được chuyển nhượng từ Petroland là dự án chung cư Thăng Long và chuyển nhượng cổ phần từ CTCP Đầu Tư Dầu Khí Nha Trang có nhiều dấu hiệu sai phạm và hiện đang vấp phải sự phản đối ngay ngắt từ phía cổ đông Petroland. Nguyên giám đốc Petroland cũng đã bị bắt, tuy chưa có kết luận chính thức từ cơ quan điều tra nhưng những động thái trên sẽ khiến hai dự án trên bị đình trệ trong thời gian dài.

3

I. CẬP NHẬT KẾT QUẢ KINH DOANH 9 THÁNG

Tính đến hết quý 3, doanh thu DXG đạt hơn 3.200 tỷ đồng còn lợi nhuận sau thuế đạt 750 tỷ đồng (đạt lần lượt 65% và 62% kế hoạch cả năm). Riêng trong quý 3, doanh thu đạt 1.457 tỷ đồng (tăng nhẹ gần 13% so với cùng kỳ) chủ yếu đến từ doanh thu môi giới (tăng gấp đôi), tuy nhiên đáng chú ý chi phí giá vốn dịch vụ môi giới bất động sản lại giảm mạnh. Doanh thu từ bán căn hộ và đất nền giảm so với cùng kỳ từ 556 tỷ đồng về 137 tỷ đồng. Ngược lại, doanh thu từ hợp đồng xây dựng tăng từ 152 tỷ đồng ở cùng kì lên hơn 222 tỷ đồng. Doanh thu tài chính 9 tháng đạt 246 tỷ đồng, tăng 37% do ở 2 quý đầu năm DXG có 220 tỷ đồng từ thanh lý đầu tư, nhiều khả năng đến từ khoảng chuyển nhượng cổ phần tại Nha Trang Petrol.

Giá vốn hàng bán giảm mạnh 31% còn 501 tỷ đồng, dẫn đến lãi gộp của DXG tăng 71% lên 956 tỷ đồng. Ngoài ra chí phí tài chính của Công ty không có nhiều biến động so với cùng kỳ, chỉ đạt 56 tỷ đồng, trong đó riêng chi phí lãi vay chiếm 53 tỷ đồng. Đặc biệt đáng chú ý có chi phí quản lý tăng mạnh 57% lên 120 tỷ đồng do các chi phí như lương, dịch vụ mua ngoài, khấu hao và hao mòn, lợi thế thương mại … đều tăng đáng kể so với cùng kỳ 2018.

Hình 1: Doanh thu và lợi nhuận của DXG qua các năm (tỷ đồng)

4

II. Các điểm đáng lưu ý

Vay nợ, phải thu và hàng tồn kho tăng cao

Một điểm đáng lưu ý của DXG là trong khi doanh thu và lợi nhuận tăng nhưng các khoản phải thu và hàng tồn kho cũng tăng tương ứng. Cụ thể, phải thu tăng mạnh gần 50% lên mức 8.344 tỷ đồng, trong đó chủ yếu là phải thu ngắn hạn khác (5.925 tỷ đồng) đến từ tiền ký quỹ cho các hợp đồng tiếp thị và phân phối các dự án như Lakeside Bàu Tràm, Sài Gòn Gateway, Sài Đồng, khu đô thị Đất Quảng Riverside …, tổng cộng tất cả có 18 dự án. Luỹ kế chính 9 tháng, DXG phân phối được 15.000 sản phẩm, và chiếm thị phần hơn 30% trong mảng dịch vụ bất động sản.

Hàng tồn kho cũng tăng mạnh 15% so với đầu năm lên 5.310 tỷ đồng với 18 dự án bất động sản dở dang, trong đó tập trung chủ yếu ở các dự án bất động sản dở dang như Gemriverside, Opal Skyview, Opal City, Sunshine Resident, Opal Skyline, La Maison … Như vậy, chỉ riêng khoản phải thu đã chiếm gần ½ tổng tài sản, nếu tính cả hàng tồn kho thì 2 khoảng này chiếm tới 76% tổng tài sản DXG, do đó đây là điểm đáng lưu ý cho nhà đầu tư khi xem xét DXG.

Tình hình vay nợ của DXG cũng cần chú ý khi hết quý 3/2019, vay nợ tài chính ngắn hạn của DXG tăng mạnh 146% từ mức 471 tỷ lên 1.160 tỷ, dẫn đến chi phí lãi vay cũng tăng mạnh 187%, đạt mức 53 tỷ đồng chỉ riêng trong quý 3 và 147 tỷ đồng từ đầu năm đến nay. Trong bối cảnh DXG cần nhiều tiền để thực hiện các dự án M&A nhằm thâu tóm quỹ đất, nhiều khả năng trong tương lai DXG sẽ tiếp tục huy động nguồn tiền từ trái phiếu để thực hiện kế hoạch của mình.

Hình 2: Tỷ trọng các mảng kinh doanh trong tổng doanh thu 6 tháng đầu năm

5

Dòng tiền kinh doanh tiếp tục bị âm

Tuy liên tục báo cáo tăng trưởng nhưng dòng tiền kinh doanh của DXG vẫn tiếp tục bị âm hơn 100 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm nay (cuối năm 2018 bị âm gần 1.000 tỷ). Do đó để bổ sung vốn lưu động và đầu tư dự án, DXG phải liên tục huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu. Tính đến hết quý 3, tổng giá trị trái phiếu của DXG đạt 2.102 tỷ đồng (tăng gần 4 lần so với đầu năm), có kỳ hạn từ 2 – 5 năm. Điều này dẫn đến áp lực về chi phí lãi vay lớn cho DXG (tăng từ 110 tỷ đồng 9 tháng 2018 lên 147 tỷ đồng cùng kỳ năm nay). Một trong những dự án được kỳ vọng nhất của DXG trong năm qua là dự án Gem Riverside ở quận 2 đã và đang được UBND thành phố rà soát lại và có nhiều khả năng sẽ được hoàn thiện thủ tục pháp lý trong quý 4 năm nay. Nếu thông qua, dự án Gem Riverside này sẽ mang lại nguồn tiền ổn định từ 2.000 đến 2.500 tỷ trong vòng 1 – 2 năm tới.

Quỹ đất tăng mạnh nhờ trúng thầu dự án tại Long Thành

Tháng 8 vừa qua, công ty con của DXG là CTCP đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An đã trúng thầu khu đất có diện tích 92ha gần dự án cảng hàng không quốc tế Long Thành với giá 3.060 tỷ đồng. Dự kiến sau khi được giao đất vào tháng 12 năm nay, DXG dự kiến sẽ triển khai dự án làm khu dân cư (quy mô 4.000 căn hộ và 18.000 người) với tổng mức đầu tư 4.117 tỷ đồng. Với vị trí đắc địa, khu dân cư này có thể sẽ mang lại nguồn thu hàng nghìn tỷ đồng trong những năm tới. Ngoài ra DXG còn thâu tóm thêm 2 dự án ở Bình Dương, trong đó có 1 dự án có vị trí đắc địa mặt tiền đường quốc lộ tại TP Thủ Dầu Một, nhằm xây dựng căn hộ thương mại, dịch vụ.

Vướng mắc lớn tồn đọng tại các dự án liên quan đến Petroland

Đối với dự án chung cư Thăng Long, có diện tích khoảng 6ha ở quận 9 hiện nay vẫn chưa được triển khai, và có nhiều khả năng sẽ tiếp tục bị đình trệ do vấp phải sự phản đối từ một số cổ đông của Petroland trong cuộc họp ĐHĐCĐ vừa qua cho rằng có vi phạm trong việc chuyển nhượng như bán cổ phần không qua đấu giá mà chỉ qua thoả thuận và bị bắt phải đóng tiền sử dụng đất 500 tỷ (trên tổng doanh thu 563 tỷ thu về). Một dự án nữa bị cổ đông Petroland phản đối có liên quan đến DXG là việc Petroland đã thực hiện bán thoả thuận cổ phần của CTCP Đầu Tư Dầu Khí Nha Trang (INT) với giá quá thấp trong khi chỉ 1 năm sau DXG đã bán lại cho 1 công ty con khác với giá gấp 5 lần. Do những vấn đề liên quan đến Petroland có yếu tố Nhà nước, đặc biệt khi ông Bùi Minh Chính – nguyên giám đốc Petroland – bị bắt và khởi tố vào tháng 10 qua, nên nhiều khả năng các dự án này sẽ tiếp tục bị tồn đọng trong thời gian dài.

Đọc thêm : Cổ phiếu POW\

Mira asset 

hotline