Mobile / Fb / Zalo: 0902 707 193 | 0902 707 193
Mở tài khoản CK
Nghe bài đọc

Ngành Bất Động Sản: Khó khăn trung hạn

Được đăng vào

Ngành Bất Động Sản: Khó khăn trung hạn

Vị thế của ngành.  Ngành bất động sản tuy không phải là một trong những ngành kinh tế chính của nước ta nhưng lại đóng góp gián tiếp rất lớn vào sự phát triển chung của đất nước. Tính trực tiếp tổng sản lượng quốc nội, ngành bất động sản chỉ đóng góp 5% cho GDP cả nước nhưng những ngành ăn theo (sắt thép, xi măng, gạch, kính, nội thất, thiết kế, đồ gia dụng …) lại đóng góp từ 20% – 25%. Trong năm 2018, cả nước có hơn 7,1 nghìn doanh nghiệp bất động sản mới, tăng 40% so với năm 2017; còn vốn FDI đầu tư vào ngành bất động sản đạt 6,6 tỷ USD, đứng thứ hai cả nước và chiếm 18,6% tổng số vốn đầu tư đăng ký.

Tình hình hoạt động năm 2018: Sự phân hóa xuất hiện tại từng phân khúc . Trong năm 2018, tổng số lượng nhà bán ra giảm rõ rệt, nhưng không đồng đều ở các phân khúc. Chỉ tính riêng thành phố Hồ Chí Minh, căn hộ phân khúc cao cấp giảm ít nhất (chỉ giảm 22,6%), phân khúc trung cấp giảm 34% còn phân khúc bình dân giảm mạnh nhất đến 44%. Bênh cạnh đó, tỷ lệ căn hộ bình dân trên tổng nguồn cung chỉ chiếm 24,7% cho thấy có sự chênh lệch cung cầu rất lớn và thiếu cân bằng ở thị trường bất động sản cả nước.

Quan điểm đầu tư . Chúng tôi cho rằng ngành bất động sản trong ngắn hạn đang chịu nhiều tác động tiêu cực từ các chính sách của nhà nước nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản sau nhiều năm phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên dài hạn ngành bất động sản vẫn có nhiều cơ hội tiếp tục tăng trưởng do các yếu tố vĩ mô khách quan và vị thế địa lý thuận lợi. Do đó chúng tôi cho rằng nhà đầu tư cần thận trọng khi đầu tư vào các dự án bất động sản hay vào cổ phiếu các công ty bất động sản trên sàn chứng khoán.

Tình hình các doanh nghiệp niêm yết . Kết thúc năm 2018, trong tổng số 65 doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán, chỉ có 7 doanh nghiệp báo lỗ (riêng PTL đã báo lỗ 2 năm liên tiếp), còn lại 58 doanh nghiệp báo lãi (trong đó VHM, VRE và NVL dẫn đầu lợi nhuận). Trong năm 2018 toàn ngành tạo ra hơn 248,953 tỷ đồng doanh thu và 34,110 tỷ đồng lợi nhuận, tăng trưởng vượt bậc so với năm trước đó. Sang đến năm 2019, do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan mà mức tăng trưởng lợi nhuận của các công ty bất động sản đa phần thấp hơn so với cùng kỳ năm 2018, tuy vậy vẫn có khá nhiều công ty gây ấn tượng về doanh thu và lợi nhuận.

Bên cạnh các công ty lớn đầu ngành như VHM (doanh thu gần 27.000 tỷ đồng), NVL (hơn 8.000 tỷ đồng), DXG (hơn 2.300 tỷ đồng) đều có tăng trưởng rất tốt, thì cũng có nhiều công ty tiếp tục hoạt động kém như KAC (chỉ lãi gần 4 tỷ từ đầu năm còn quý 2 và quý 3 năm trước thậm chí không có doanh thu), SDA (tiếp tục báo lỗ 4 quý liên tiếp), NBB (lợi nhuận sau thuế giảm 81%), QCG (lợi nhuận sau thuế giảm 84% và bị cảnh báo), HPX (lợi nhuận sau thuế giảm 87%). Đặc biệt nhất có tập đoàn FLC tuy có doanh thu hơn 6.235 tỷ đồng (tăng 19%) nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 21 tỷ đồng, giảm 79% so với cùng kỳ năm ngoái.

PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

1. Kinh tế vĩ mô tạo điều kiện thuận lợi tuy nhiên thị trường bất động sản đang có những khó khăn riêng

Trong khi tình hình kinh tế thế giới trong giai đoạn gần đây nhiều biến động thì kinh tế Việt Nam đang nhận được nhiều đánh giá tích cực từ các tổ chức danh tiếng như WB, Fitch. Các tổ chức này cùng đánh giá tốc độ tăng trưởng GDP có dấu hiệu chững lại trong 06 tháng đầu năm 2019, dù vẫn duy trì ở mức cao nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Quan trọng hơn là việc tỷ lệ nợ trên GDP giảm từ mức đỉnh 63,7% năm 2016 xuống còn 58,4% trong năm 2018.

4

Kinh tế vĩ mô ổn định. Trong giai đoạn hiện nay, chính phủ đặt mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô lên hàng đầu, do đó diễn biến tình hình kinh tế trong 6 tháng đầu năm được chúng tôi cho là khả quan:

 GDP trong 6 tháng đầu năm tăng trưởng 6,76%, thấp hơn mức tăng trưởng của năm 2017 và 2018 nhưng vẫn ở duy trì được ở vùng tăng trưởng cao của giai đoạn từ 2009 đến nay.

 Chỉ số giá tiêu dùng 06 tháng đầu năm tăng 1,41% trong bối cảnh giá điện, xăng và dịch lợn heo Châu phi. Mức tăng CPI trong 06 tháng đầu năm là khá thấp so với mục tiêu kiểm soát lạm phát năm 2019 dưới 4% mà Quốc hội đề ra. Như vậy dư địa để kích thích tăng trưởng trong 06 tháng cuối năm.

 Tỷ giá duy trì được sự ổn định cao từ năm 2012 đến nay khi duy trì mức biến động (tăng) dưới 3%/năm.

Bất động sản đang thu hút mạnh dòng vốn FDI . Trong bối cảnh tình hình chính trị thế giới có nhiều biến động khó lường, đặc biệt là cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung đang diễn ra căng thẳng, Việt Nam vẫn tiếp tục thu hút được nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI. Trong đó vốn FDI đăng ký tiếp tục được duy trì ở mức cao khi đạt 18,47 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm, còn tổng vốn FDI thực hiện cũng duy trì ở mức 9,1 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm. Đây là tín hiệu đáng mừng cho ngành bất động sản nói riêng và cho nền kinh tế Việt Nam nói chung. Dự đoán trong tương lai, khi các công ty nước ngoài di chuyển nơi sản xuất khỏi Trung Quốc đến một quốc gia thứ ba do hậu quả chiến tranh thương mại, thì Việt Nam là một trong những quốc gia có nhiều tiềm năng được lựa chọn. Do đó, nhu cầu về bất động sản nói chung và bất động sản khu công nghiệp nói riêng sẽ càng ngày càng cao trong tương lai.

Hình 1. Thu hút FDI lĩnh vực BĐS

5

Đáng chú ý khi dòng vốn FDI trong những năm gần đây tăng mạnh trong lĩnh vực bất động sản, cụ thể từ mức 1,68 tỷ USD trong năm 2016 đã tăng mạnh lên hơn 3 tỷ USD trong năm 2017 và tiếp tục tăng trưởng 115% trong năm 2018, chạm mức 6,58 tỷ USD, mức cao nhất từ 2010 đến nay. Các dự án bất động sản lớn thu hút đầu tư nước ngoài đáng chú ý như:

 Thủ Thiêm River Park: Dự án do CTCP hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII) hợp tác với đối tác nước ngoài là HongKong Land hợp tác phát triển vào tháng 12/2017. Dự án có quy mô 3,5 ha, tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, tổng mức đầu tư dự kiến 400 triệu USD (9.000 tỷ đồng), dự kiến hoàn thành vào tháng 12/2021.

 Eco Smart City: Dự án này do Tập đoàn Lotte Hàn Quốc làm chủ đầu tư dự kiến khởi công trong năm 2019. Dự án có tổng diện tích 7,45ha, với tổng vốn đầu tư 20.100 tỉ đồng (không bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng). Nguồn vốn do nhà đầu tư thu xếp, thời gian xây dựng công trình dự kiến là 72 tháng và khai thác trong thời gian 50 năm.

 Khu đô thị thông minh Nhật Tân – Nội Bài: Dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư vào tháng 06/2019 cho liên doanh Sumimoto đến từ Nhật Bản và Tập đoàn BRG đầu tư Là dự án thu hút vốn đầu tư lớn nhất với quy mô khoảng 271ha, nằm trên địa bàn xã Hải Bối huyện Đông Anh, Hà Nội. Dự án có tổng vốn đầu tư 4,13 tỉ USD (khoảng 94.300 tỉ đồng), được phát triển thành 05 giai đoạn, giai đoạn 01 dự kiến triển khai trên diện tích 73ha, vốn đầu tư khoảng 01 tỷ USD.

Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam vẫn ở mức thấp, dư địa tăng trưởng cao . Một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới tốc độ tăng trưởng mảng bất động sản chính là tỷ lệ đô thị hóa của một quốc gia. Khi tỷ lệ đô thị hóa thấp đi chung với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao sẽ là đòn bẩy tạo nên nhu cầu nhà ở lớn. Đối với Việt Nam, tuy đã có nhiều chuyển biến tích cực sau thời kỳ mở cửa nhưng hiện nay tỷ lệ đô thị hóa vẫn còn đang ở mức thấp so với khu vực. Cụ thể, năm 2018 ngoại trừ những nước nhỏ vốn có tỷ lệ đô thị hóa rất cao như Singapore hay Brunei thì tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam (35.9%) tuy có cao hơn các nước láng giềng như Campuchia, Lào nhưng vẫn còn thấp hơn khá nhiều so với hầu hết các nước trong khu vực như Thái Lan (49.9%), Indonesia (55.3%), Philippines (46.9%) và Malaysia (76%).

Hình 2. Tỷ lệđô thị hóa của Việt Nam và các nước trong khu vực

6

Với sự phát triển kinh tế của thế giới nói chung và của Việt Nam nói riêng, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hứa hẹn sẽ còn tăng cao trong thời gian tới đây. Theo ước tính của Liên Hiệp Quốc, tỷ lệ người sống ở đô thị ở nước ta sẽ lần đầu tiên vượt số người sống ở nông thôn vào năm 2040, và đến năm 2050 sẽ đạt gần 60% tổng dân số cả nước. Đây sẽ vừa là cơ hội cho ngành bất động sản phát triển và cũng là thách thức cho việc quy hoạch hạ tầng của Việt Nam trong thời gian sắp tới.

7

Dân số cao nhưng tập trung không đồng đều, tập trung ở các thành phố lớn . Theo kết quả Tổng điều tra dân số năm 2019, Việt Nam có hơn 96 triệu dân, tuy nhiên dân cư phân bổ chủ yếu ở các thành phố lớn như Hà Nội (7,8 triệu người), thành phố Hồ Chí Minh (8,6 triệu người) và các vùng phụ cận như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai … nơi tập trung nhiều khu công nghiệp lớn. Đây là những nơi được các công ty bất động sản tập trung phát triển, nhất là phát triển nhà ở, chung cư cao tầng, tòa nhà văn phòng hay các khu đất công nghiệp … Ngoài ra, khu vực ven biển miền Trung tuy dân cư thưa thớt hơn nhưng lại là vùng có nhiều tiềm năng phát triển du lịch với bờ biển trải dài gần 2.000 km, chiếm gần 60% tổng chiều dài bờ biển cả nước. Nơi đây tập trung nhiều địa điểm du lịch nổi tiếng trong và ngoài nước như Hội An, Nha Trang, Mỹ Khê (được báo Forbes bình chọn là bãi biển đẹp nhất hành tinh năm 2016) … Những địa danh trên ở miền Trung cùng với Mũi Né, Phú Quốc, Vũng Tàu … là những địa điểm tiềm năng cho ngành bất động sản du lịch phát triển trong tương lai.

8

Du lịch đang tăng trưởng mạnh.  Trong năm 2018, ngành du lịch Việt Nam tăng trưởng mạnh mẽ với hơn 15,6 triệu khách quốc tế và 80 triệu lượt khách nội địa, đạt doanh thu hơn 620.000 tỷ đồng. Tốc độ tăng trưởng của ngành du lịch Việt Nam hiện đang ở mức rất cao (21%) trong khi các nước khác như Singapore, Malaysia, Thái Lan lại đang có dấu hiệu chững lại. Năm 2020, Việt Nam đặt mục tiêu đón 17 – 20 triệu du khác quốc tế và 82 triệu du khách nội địa, còn doanh thu ước đạt 35 tỷ USD, chiếm 10% tổng GDP cả nước. Theo Tổng cục Du lịch, dự kiến đến năm 2030 sẽ đạt 30 triệu khách quốc tế, gần gấp đôi năm 2018 còn số lượng khách nội địa sẽ tăng 5% mỗi năm. Những con số ấn tượng trên cho thấy khả năng tăng trưởng của ngành du lịch Việt Nam còn rất nhiều, từ đó tạo ra nhu cầu lớn về hạ tầng du lịch như khách sạn, khu nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí … Hiện nay một số công ty bất động sản lớn như Vincom hay Nova Land đã và đang triển khai nhiều dự án ven biển tại một số địa điểm du lịch nổi tiếng tại Việt Nam như Nha Trang, Đà Nẵng, Phan Thiết, Phú Quốc …, hứa hẹn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có nhiều chuyển biến lớn trong các năm tiếp theo.

Hình: Lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong 6 năm qua

9

Giá nhà cao khiến người dân khó mua nhà hơn . Với dân số đông thứ 15 trên thế giới (theo số liệu thống kê năm 2019), Việt Nam hiện đang có nhu cầu rất lớn về nhà ở. Tuy nhiên, lượng cung ra thị trường (nhất là ở phân khúc thu nhập thấp) vẫn còn hạn chế do nhiều yếu tố, dẫn đến giá nhà vẫn còn khá cao so với một số nước trong khu vực. Trong đó, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập ở thành phố Hồ Chí Minh cao hơn so với Hà Nội do mật độ dân số ở thành phố Hồ Chí Minh (4.363 người/km2 ) cao hơn gấp đôi so với Hà Nội (2.398 người/km²) và thu nhập bình quân đầu người cũng cao hơn gấp rưỡi (6,000 USD/người so với 4.080 USD/người năm 2018). Một tín hiệu xấu nữa cho ngành bất động sản là tỷ lệ nợ vay bất động sản so với thu nhập hàng tháng tương đối cao so với các nước khác trong khu vực (gần 2,25 lần trong khi ở Malaysia chỉ xấp xỉ 0,5 lần). Đứng trước áp lực trên, Chính phủ đã ký quyết định 355/QĐ-TTg có hiệu lực từ ngày 1/4/2019, trong đó quy định mức lãi suất cho vay ưu đãi đối với các khoản vay nợ trong năm 2019 để mua, thuê nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo sữa chữa nhà ở là 4,8%/năm.

10

Chính sách đang có mức tác động tiêu cực lớn với ngành Bất động sản

Trong thời gian vừa qua ngành bất động sản đón nhận nhiều tín hiệu thiếu tích cực từ các cơ quan quản lý. Trong đó, phần lớn là những chính sách của Chính phủ nhằm giảm bớt đà tăng của thị trường bất động sản cả nước. Một số chính sách chỉ mang tính chất tạm thời, cục bộ như hoãn và siết giao dịch đất tại các khu vực dự kiến lên đặc khu hay như đề xuất đánh thuế tài sản có giá trên 700 triệu đồng. Nhưng bên cạnh đó cũng có những chính sách ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường như chủ trương siết tín dụng vào ngành bất động sản của Ngân hàng Nhà nước hay chính sách kiểm soát các dự án cao tầng tại khu trung tâm. Những chính sách ngắn hạn và trung, dài hạn trên đang tạo nên áp lực lớn cho ngành bất động sản trong năm nay và năm sau. Các chính sách lớn có thể kể đến như sau:

- Siết tín dụng: Đầu năm 2018, Ngân hàng Nhà nước có công văn số 563/NHNN-TTGSNH yêu cầu các ngân hàng chuyển cơ cấu tín dụng theo hướng tập trung sản xuất kinh doanh, hạn chế mức độ tập trung vào mảng bất động sản. Ngoài ra thông tư 19/2017/TT-NHNN sửa đổi bổ sung thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó giảm thiểu nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, giảm từ 60% xuống còn 40% vào đầu năm 2019. Đến giữa năm 2018, chỉ thị 04/CT-NHNN cũng vừa được ban hành, trong đó kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng và chất lượng tín dụng đối với bất động sản, một ngành mà NHNN cho là tiềm ẩn nhiều rủi ro. Hiện nay NHNN đang lấy ý kiến xem xét dự thảo mới để thay thế thông tư 36, trong đó tiếp tục hạn chế nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung và dài hạn còn 30% vào năm 2021 và 2022 và áp dụng hệ số rủi ro 100 – 150% cho các khoản vay bất động sản (trừ các khoản vay mua nhà ở xã hội).

Năm 2018 không phải là lần đầu tiên Chính phủ có chủ trương siết tín dụng vào ngành bất động sản. Trước đây, trong giai đoạn 2007 – 2010, tín dụng cho ngành bất động sản ở mức rất cao, gần 12% tổng dư nợ nền kinh tế, tạo ra cơn sốt bất động sản rất lớn trong thời gian đó. Nhằm kiểm soát quả bong bóng bất động sản và ổn định tình hình kinh tế, Nhà nước đã chủ động cắt giảm tín dụng cho vay bất động sản xuống còn 5,4% trong năm 2012, từ đó đã tạo nên một thời kỳ đóng băng dài từ năm 2012 đến tận 2015. Tuy nhiên, nếu tính cả cho vay bất động sản và xây dựng thì tỷ trọng này lên đến 16,5%; còn nếu tính cả cho vay mua nhà, sửa nhà trong cho vay tiêu dùng thì tỷ lệ này lên đến 22,5% tổng dư nợ. Trong bối cảnh đó, tuy chủ trương siết tín dụng vào ngành bất động sản lần này được dự đoán cũng sẽ gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư trong tương lai gần nhưng do vốn tín dụng cho xây dựng và vay tiêu dùng chưa bị siết nên có thể thị trường bất động sản sẽ được hạ nhiệt từ từ trong thời gian tới chứ không xảy ra đóng băng như thời kỳ 2012 – 2015.

11

- Ngưng xây dựng chung cư cao tầng tại khu trung tâm: Thủ tướng yêu cầu bộ GTVT xây dựng dự thảo nghị quyết giải pháp khắc phục ùn tắc giao thông tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Thử tướng yêu cầu hai thành phố này cần đưa ra giải pháp để không xây dựng các chung cư căn hộ cao tầng trong khu trung tâm. Đến nay đã có 4 tỉnh và thành phố siết việc xây cao ốc trong nội ô gồm có Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh, Nha Trang, và Đà Nẵng.

- Doanh nghiệp Nhà nước không được đầu tư ngoài ngành sang BĐS: Theo Nghị định 32/2018/NĐ-CP, doanh nghiệp Nhà nước không được dùng vốn để kinh doanh bất động sản: Từ giữa năm 2018, doanh nghiệp Nhà nước không được dùng tài sản, tiền vốn, quyền sử dụng đất thuê để góp vốn hoặc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (trừ doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh chính là bất động sản). Các doanh nghiệp nhà nước cũng không được phép góp vốn, mua cổ phần tại các ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư mạo hiểm, quỹ đầu tư chứng khoán hoặc công ty đầu tư chứng khoán, trừ những trường hợp đặc biệt theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

- Siết đầu tư các dự án BT: Theo đó Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm soát hoạt động cho vay đối với các dự án BOT, BT giao thông vì việc cấp tín dụng đối với các loại dự án này tiềm ẩn nhiều nguy cơ dài hạn. Hiện nay các nhà đầu tư dự án ở Việt Nam hầu hết đều vay vốn ngân hàng thương mại trong nước, trong khi vốn chủ sở hữu của các đơn vị này chỉ chiếm 10 – 15% tổng chi phí đầu tư. Do đó nếu xảy ra rủi ro đối với dự án sẽ gây ra tác động trực tiếp không nhỏ với các ngân hàng và gián tiếp với Nhà nước. Bên cạnh đó, nghị định sử dụng tài sản công để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện BT vẫn chưa được ban hành dù đã trình Chính phủ từ năm 2017 đã khiến cho rất nhiều doanh nghiệp đầu tư vào các dự án BT gặp rất nhiều khó khăn trong việc triển khai dự án.

Một dự án bất động sản nhà ở thường mất thời gian rất dài (từ 3 – 5 năm trước khi có thể bắt đầu xây dựng) do vướng phải các thủ tục pháp lý. Đáng kể nhất là khâu quy hoạch (trong đó quy hoạch 1/500 là quan trọng nhất) do vẫn còn tồn tại cơ chế “xin – cho” giữa cơ quan quản lý và doanh nghiệp. Một yếu tố khác nữa là quá trình đền bù và giải tỏa cũng gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là khi giai đoạn giải tỏa kéo dài dẫn đến giá đội lên quá cao. Với thực trạng trên, nhiều dự án trên địa bàn các thành phố lớn như Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh đang bị ứ đọng dù đã bắt đầu triển khai từ các năm trước do chính sách thay đổi khiến chủ đầu tư khó khăn trong việc xin giấy phép hoặc khó khăn đầu ra do nguồn cung tín dụng bị siết chặt.

12

Trái phiếu phát hành ồ ạt tạo nguy cơ tiềm ẩn cho ngành bất động sản . Trước tình hình tín dụng ngày càng bị siết chặt, các doanh nghiệp bất động sản ngày một gặp khó trong việc huy động vốn, nhất là khi dự án trì hoãn, chậm tiến độ có thể bị thu hồi. Do đó khi Nghị định 163/2018/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp bắt đầu có hiệu lực từ 1/2/2019 trong đó nới lỏng quy định yêu cầu doanh nghiệp phải có lãi năm liền kề trước đó hay không cần thiết phải xếp hạng tín nhiệm, thì các doanh nghiệp bất động sản liên tục chào bán trái phiếu ra công chúng nhằm lách chủ trương siết tín dụng của chính phủ.

Từ đầu năm đến nay, lĩnh vực bất động sản, xây dựng, hạ tầng đã phát hành hơn 16.000 tỷ đồng trái phiếu, chiếm 27% tổng giá trị trái phiếu phát hành. Trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản có lãi suất rất cao, giao động từ 11% - 14%, gần gấp đôi lãi suất ngân hàng nên là một hình thức đầu tư hấp dẫn. Đặc biệt Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) có lãi suất cao nhất lên tới 14,5%/năm. Tuy nhiên để có được lãi suất cao như trên, thì bắt buộc tỷ suất lợi nhuận của các dự án bất động sản phải lớn hơn nhiều để trả lãi, từ đó tạo áp lực kiếm lợi nhuận để trả nợ rất lớn lên cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng cũng chính là trái chủ của doanh nghiệp, không những đi trái với chủ trương giảm tỷ trọng tín trọng tín dụng bất động sản của Nhà nước mà còn gây ra nguy cơ tiềm ẩn vỡ nợ không chỉ cho bản thân doanh nghiệp nói riêng mà còn cho cả ngành ngân hàng nói chung. Đối với trái chủ là nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhiều trái phiếu được phát hành không có tài sản đảm bảo và không có quyền chuyển đổi cũng ẩn chứa nhiều rủi ro trong trường hợp doanh nghiệp không có khả năng trả nợ.

2. Xu hướng thị trường bất động sản 06 tháng đầu năm 2019

Như đã phân tích ở trên, tình hình bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội có dấu hiệu chững lại do nhiều yếu tố khách quan đến từ chính sách Nhà nước và điều tiết của kinh tế. Cụ thể, nguồn cung cả nước đã giảm từ mức 76.000 căn hộ trong năm 2015 chỉ còn 63.000 căn trong năm 2018; lượng hàng đã bán cũng giảm 14% (từ 63 ngàn xuống còn 55 ngàn) trong cùng thời kỳ. Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận tuy số lượng nguồn cung cầu có giảm so với 4 năm về trước nhưng vẫn còn rất cao so với các năm từ 2014 trở về trước khi mà nguồn cung cầu chỉ đạt ½ so với các năm gần đây. Như vậy có thể thấy tuy thị trường bất động sản có chững lại trong tương lai gần nhưng vẫn còn rất nhiều cơ hội khi mà nhu cầu nhà ở của người dân vẫn còn cao so với khu vực.

13

Trong 06 tháng đầu năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản đã có các chiến lược kinh doanh riêng, phù hợp với quy mô và định hướng kinh doanh của ngành. Điều này tạo nên sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư, tạo nên sự phân hóa nhất định trên thị trường bất động sản.

Theo Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam, các dự án bất động sản đang được triển khai phát triển mạnh tại nhiều tỉnh trên cả nước như: Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Thanh Hoá, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Khánh Hoà, Bình Thuận, Đồng Nai, Biên Hoà, Bình Dương, Long An, Kiên Giang và một số tỉnh thuộc Miền Tây Nam Bộ đã phá thế độc tôn về đầu tư và phát triển dự án BĐS của Hà Nội, TP.HCM.

Hà Nội và TP HCM: Nguồn cung giảm mạnh trong 06 tháng đầu năm

TP HCM: Nguồn cung thấp nhất trong 04 năm

Nhìn chung bất động sản khu vực Thành phố Hồ Chí Minh đang có dấu hiệu chững lại tuy một số khu vực lân cận như Long Thành, Củ Chi, Nhơn Trạch hiện đang có những cơn sốt đất cục bộ. Một trong những lý do chính là do sự đình trệ trong việc cấp giấy phép xây dựng cho các dự án: từ cuối năm 2018 đến nay Chính phủ đang rà soát lại quỹ đất và pháp lý của toàn bộ các dự án bất động sản đã khiến cho hồ sơ cấp mới bị đình trệ, đặc biệt gần đây có nhiều lãnh đạo thành phố bị vướng vào vòng lao lý lại khiến cho tình hình càng nghiêm trọng hơn. Do đó, ngoài dự án Vinhomes Grand Park tại quận 9 thì các công ty bất động sản lớn hoạt động trên địa bàn thành phố như Thuduc House, Hưng Thịnh, Novaland, Nam Long, Khang Điền … đều không có dự án nào đáng kể.

Trong 6 tháng đầu năm 2019, bức tranh thị trường bất động sản TP HCM đón nhận rất ảm đạm với các thông tin sau:

 Sở Xây dựng đề xuất TP HCM chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án, giảm 82,2% so với cùng kỳ năm 2018.

 Trong 6 tháng, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án tương đương với giảm 29,4%; giảm 2.336 căn, tương đương giảm 24,2% so với cùng kỳ năm 2018.

Các thông tin trên cho thấy từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản tại TP HCM đã trải qua giai đoạn có số nguồn cung mới thấp nhất trong 4 năm trở lại đây

14

Trong năm 2018, đã có gần 50 ngàn căn hộ được bán tại thành phố Hồ Chí Minh, tuy nhiên nguồn cung chưa thực sự đồng đều ở các phân khúc khác nhau. Trong đó, phân khúc cao cấp và trung cấp (loại A và B) vẫn chiếm tỷ trọng rất lớn gần 90% tổng nguồn cung trong năm ngoái, trong khi đó phân khúc nhà cho người thu nhập thấp lại rất hạn chế: so với năm 2015 thì giá tuy tăng 10% nhưng nguồn cung gần như không có biến động lớn. Sự chênh lệch này khiến cho nguồn cung cầu của thị trường bất động sản bị lệch nhau, cộng thêm tình hình siết tín dụng khiến cho nhiều dự án chậm đến tay người tiêu dùng, nhất là những người có thu nhập thấp. Với tình hình đó, hiện nay thị trường thứ cấp đang phát triển sôi động, nhất là ở những dự án đã có quy hoạch cụ thể như các dự án của Vinhome (Vinhomes Grand Park rộng 271 ha) hay của tập đoàn GS E&C (Xi Thủ Thiêm rộng 3.3 ha).

Hà Nội: Chung cư hạng B chiếm ưu thế

Năm 2018 là năm đánh dấu sự khởi sắc của thị trường bất động sản tại Hà Nội trong năm 2018 có sự chuyển biến mạnh mẽ trong phân khúc hạng trung trong khi hai phân khúc cao cấp và nhà ở cho người thu nhập thấp lại không có nhiều thay đổi. Dự đoán trong tương lai phân khúc trung bình sẽ tiếp tục là nguồn cung lớn cho thị trường, với hơn 44 ngàn căn hộ từ 34 dự án khác nhau. Các dự án hứa hẹn sẽ được chào đón trong tương lai là những dự án của tập đoàn Vinhome hay BRG ở Gia Lâm và Đông Anh (VinCity Ocean Park rộng 420 ha và BRG Smart City rộng 272 ha). Với nguồn cung lớn đó, giá nhà ở cũng đã ổn định hơn với tỷ lệ giá trên thu nhập của Hà Nội đã giảm từ 34 lần trong năm 2016 xuống còn 17 lần hiện nay, cao hơn tỷ lệ trung bình của cả nước.

15

Bước sang năm 2019, thị trường bất động sản Hà Nội cũng có diễn biến tương tự như TP HCM khi bước vào giai đoạn ảm đạm. Theo thống kê của Savills, lượng mở mới tại Hà Nội trong quý 1/2019 đạt 9.250 sản phẩm, giảm 25% so với cùng kỳ. Lượng giao dịch căn hộ chung cư tại Hà Nội cũng chỉ bằng 30,4% so với quý IV/2018 và bằng 61,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ chung cư giảm 15,3% so với cùng kỳ năm 2018 (quý I/2018 là 82,8%) và không có nhiều biến động so với quý IV/2018.

Các tỉnh thành khác: Chung cư cho người thu nhập thấp và bất động sản nghỉ dưỡng nở rộ

Trước tình hình nguồn cung tại TP HCM và Hà Nội khó khăn hơn, các doanh nghiệp bất động sản đã có xu hướng chuyển dịch dòng vốn sang các khu vực khác. Căn cứ báo cáo thường niên của 10 doanh nghiệp có quy mô vốn hóa lớn nhất ngành bất động sản đang niêm yết, số dự án mới triển khai trong năm 2019 của các doanh nghiệp này bắt đầu có xu hướng chuyển sang các khu vực khác ngoài TP HCM và Hà Nội. Cụ thể như sau:

16

Trong các doanh nghiệp trên, có những doanh nghiệp có tên tuổi lâu năm trong lĩnh vực bất động sản khu vực TP HCM như NVL (Novaland) và PDR (CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt) cũng bắt đầu chú trọng việc đẩy mạnh phát triển sang các khu vực khác.

Xu hướng dịch chuyển của dòng vốn đầu tư tập trung vào 02 phân khúc chính như sau:

 Phân khúc đất nền, nhà ở thấp tầng: Với các dự án như Vinhomes Imperial (Hải Phòng) quy mô 78.5ha của VHM, Khu dân cư Bàu Cả 7,7 ha (Quảng Ngãi) của PDR, Waterpoint (Long An) quy mô 165 ha của NLG… Các dự án này được tập trung phát triển ở các khu vực có nhiều khu công nghiệp như Long An, Hải Phòng, Quảng Ngãi, Đồng Nai.

 Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng: Với những thông tin tích cực từ lượng khách quốc tế đến Việt Nam, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang trở nên hấp dẫn trong mắt nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành. NVL là một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong ngành bắt đầu chuyển hướng đầu tư mạnh sang lĩnh vực này. Sau khi cho ra mắt sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đầu tiên với tên gọi NovaHills Mũi Né Resort & Villas tại TP. Phan Thiết có quy mô 40ha, NVL dự kiến sẽ tiếp tục giới thiệu 02 dự án bất động sản nghỉ khác là Novabeach Cam Ranh quy mô 22,6 ha và Novaworld Phan Thiết với quy mô gần 1.000 ha.

Theo CBRE, tại 4 thị trường lớn gồm Đà Nẵng, Hạ Long, Nha Trang, Phú Quốc, Bình Thuận… trong năm 2018, có khoảng 5.500 căn biệt thự nghỉ dưỡng được tung ra thị trường, tỷ lệ tiêu thụ đạt tới 90%.

 CÁC DOANH NGHIỆP TRONG NGÀNH

Tóm tắt khuyến nghị

Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM VN/Mua/Giá mục tiêu: 110.600đ) Quỹ đất 15.500 ha cho các dự án đến năm 2023

 VHM có vai trò là công ty chịu trách nhiệm toàn bộ mảng đầu tư, phát triển và kinh doanh bất động sản (BĐS) của Vingroup, bao gồm các hoạt động của các công ty con/công ty liên kết tập đoàn. Công ty hoạt động chính trong lĩnh vực bất động sản dân cư với doanh thu chiếm 92,5% tổng doanh thu năm 2018 của doanh nghiệp. VHM còn mảng hoạt động khác là bất động sản văn phòng cho thuê đóng góp 2,11% tổng doanh thu

 VHM đang sở hữu quỹ đất rất lên tới 164.103.000 m2 (16.410 ha) tại các tỉnh, thành phố lớn trên cả nước như Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Thanh Hóa, Hà Tĩnh và Đà Nẵng… trong đó đến 90% quỹ đất trên chưa được khai thác và sẽ là quỹ đất cho các dự án của công ty từ nay đến 2023.

 Năm 2019, VHM đặt kế hoạch doanh thu 73.200 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế cũng được kỳ vọng sẽ tăng 39,4% so với cùng kỳ, lên mức 20.600 tỷ đồng. Kết thúc nửa đầu năm, VHM đạt doanh thu gần 26.800 tỷ đồng, tăng 72% so với cùng kỳ. Lợi nhuận trước thuế tăng 34,5% từ 9.974 tỷ lên 13.415 tỷ đồng.

 VHM có quỹ đất chưa triển khai dự án đến hơn 15.500 ha, đây là lợi thế vượt trội so với doanh nghiệp trong ngành. Chúng tôi xác định giá trị hợp lý của VHM ở mức 110.600 đ/cp, cao hơn 30,4% so với mức giá đóng cửa ngày 08/08/2019.

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL VN/Nắm giữ/Giá mục tiêu: VND61.000)

Triển vọng từ mô hình bất động sản du lịch

 NVL là một trong những doanh nghiệp dẫn đầu ngành bất động sản cả nước nói chung và của TP HCM nói riêng. Hiện nay NVL đã có hơn 40 dự án nhà ở và 5 dự án bất động sản nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu ở khu vực TP HCM và các tỉnh thành lân cận. Tính đến hết quý 2 năm 2019, công ty có hơn 4,270 ha quỹ đất, trong đó tính riêng thành phố HCM đã là hơn 652 ha.

 Năm 2019, NVL dự kiến sẽ thu về 18 ngàn tỷ đồng, tăng 17,7% so với năm trước, tuy nhiên lợi nhuận sau thuế dự kiến tăng không đáng kể, chỉ đạt 3,3 ngàn tỷ đồng, tăng chưa đến 1% so với kết quả năm 2018. Trong năm 2019, công ty có kế hoạch tiếp tục chào bán hơn 4,000 sản phẩm các loại và bàn giao hơn 6,000 căn hộ. Nửa đầu năm 2019, NVL đã bàn giao 2,936 căn hộ chủ yếu từ các dự án Sunrise Riverside, The Sun Avenue và Richstar. Lợi nhuận pre-sale đạt hơn 20,000 tỷ đồng với hơn 3,258 sản phẩm, trong đó hơn một nửa đến từ các dự án bất động sản du lịch; còn doanh thu chưa thực hiện đạt gần 50,000 tỷ đồng, đảm bảo nguồn doanh thu ổn định cho tập đoàn từ đây đến năm 2021

 Với quỹ đất lớn cùng sự nhanh nhạy chuyển đổi mô hình kinh doanh của mình, chúng tôi đánh giá Novaland có rất nhiều dư địa để phát triển trong tương lai. Tuy nhiên biến động chung của thị trường cùng các vấn đề về pháp lý vẫn sẽ tác động không nhỏ đến tiềm năng của các dự án của Novaland. Do đó chúng tôi khuyến nghị NẮM GIỮ với giá mục tiêu 61.000 VND cho cổ phiếu NVL

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR VN/Nắm giữ/Giá mục tiêu: VND28.000) Kỳ vọng lớn nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro

 PDR là một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn tại miền Nam và miền Trung, tập trung tại phân khúc trung và cao cấp. Hiện nay PDR đang có 8 dự án được triển khai với tổng diện tích hơn 426 ha, chủ yếu tập trung ở Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Định và Quảng Ngãi và Phú Quốc.

 Năm 2019, PDR đề ra kế hoạch doanh thu đạt 9.000 tỷ đồng còn lợi nhuận sau thuế đạt 800 tỷ đồng, cao hơn chỉ tiêu của năm 2018 lần lượt gần 400% và 24%. Để thực hiện chỉ tiêu trên, PDR dự kiến dòng tiền sẽ đến từ 4 dự án: The EverRich 2, The EverRich 3, Bàu Cả và Nhơn Hội. Kết thúc quý 2, doanh thu PDR đạt 1.968 tỷ đồng còn lợi nhuận sau thuế đạt 241 tỷ đồng, thực hiện được lần lượt 22% và 31% chỉ tiêu đề ra cả năm.

 Với tình hình bất động sản dự kiến có nhiều chuyển biến khó lường, nhất là khả năng hoàn tất hồ sơ pháp lý các dự án BT cùng với khả năng sinh lời của các dự án tại Bình Định và Quảng Ngãi, chúng tôi không chắc chắn về tính khả thi của các kế hoạch của PDR trong tương lai. Do đó chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của PDR ở mức 28.000 đồng/cp, cao hơn mức giá hiện tại gần 4,5%. Với mức định giá trên, chúng tôi khuyến nghị NẮM GIỮ cho cổ phiếu PDR.

CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH VN/Nắm giữ/Giá mục tiêu: VND23.900)

Triển vọng 2019 ổn định, quỹ đất lớn từ việc thâu tóm BCI

 Năm 2018, hoạt động bán mới của Công ty thấp hơn dự kiến khi chỉ kinh doanh sản phẩm từ dự án cũ như Rosita, Jamila, Venica và mở bán 1 phần dự án Safira (2 đợt trong 2018, với khoảng 800/1.600 căn). Các sản phẩm nhà phố như Rosita, Venica, Merita, Mega Village đã được bán, cũng như ghi nhận hết trong năm 2018. Doanh thu từ phát triển sản phẩm ước đạt 2.000 tỷ, chiếm 70% doanh thu bất động sản. Phần doanh thu còn lại 800 – 850 tỷ, tiếp tục từ chuyển nhượng quỹ đất của Khang Phúc (BCI trước đây).

 Trong năm 2019, KDH tiếp tục phát triển dự án 8ha ở phường Phú Hữu quận 9, dự án Bình Trưng Đông 5,7ha trong 2019. Tổng sản phẩm khoảng 360 căn nhà phố, biệt thự. Bên cạnh đó, dự án căn hộ Lovera Vista (Hermosa) có quy mô 1.500 căn, trên diện tích 1,8ha thuộc dự án Phong Phú 4, Bình Chánh sẽ mở bán váo quý 3/2019. Với kế hoạch triển khai kinh doanh các dự án nêu trên, công ty dự kiến kế hoạch doanh thu đạt 3.000 tỷ đồng tăng trưởng 5% so với thực hiện 2018, LNST 900 tỷ đồng tăng 11,4% so với 2018, cổ tức 10%

 Trong năm 2018, KDH cũng đã hoàn thành việc hoán đổi cổ phiếu để sáp nhập công ty BCCI (MCK: KDH) để gia tăng thêm quỹ đất với quy mô 586,2 ha tại phía Tây Nam TP HCM cụ thể như: (1) Quỹ đất tại Phong Phú(132,92ha); (2) Khu đô thị Tân Tạo (329ha), khu dân cư và công trình 11A (Bình Hưng) (17,5ha) và khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng (109,9ha), nâng tổng quỹ đất hiện hữu của KDH lên hơn 1.000 ha.

 KDH là doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn và hoạt động kinh doanh hiệu quả. Chúng tôi xác định giá trị hợp lý KDH sẽ ở mức 23,900 đồng/cp, cao hơn 1,7% so với giá hiện tại.

CTCP Đầu tư Nam Long (NLG VN/Nắm giữ/Giá mục tiêu: VND33.200) Doanh nghiệp tiềm năng với quỹ đất 803 ha

 Năm 2019, NLG đặt kế hoạch doanh thu thuần 3.485 tỉ đồng, tăng nhẹ so với cùng kì. Lợi nhuận sau thuế là 1.002 tỉ đồng, tăng 13%; lợi nhuận ròng công ty mẹ 956 tỉ đồng, tăng 26%.

 Nửa đầu năm 2019, NLG ghi nhận 935 tỷ đồng doanh thu, thấp hơn 34% so với cùng kỳ. Nguyên nhân được công ty cho biết là do các dự án mới đang trong quá trình xây dựng. Tuy nhiên lãi ròng NLG tăng mạnh hơn 3 lần cùng kỳ, lên mức 266 tỷ đồng, trong đó công ty ghi nhận khoản lợi nhuận khác 138 tỷ đồng từ việc định giá lại khoản đầu tư mua lại công ty Việt Thiên Lâm, đang sở hữu dự án Paragon Đại Phước với quy mô 45,5 ha.

 Trong năm 2018 – 2019, NLG đã mua thêm quỹ đất hơn 230ha tại 03 dự án sau: 21 ha – VSIP Hải Phòng, 170 ha dự án Waterfront – Đồng Nai, 45 ha Đại Phước – Nhơn Trạch – Đồng Nai nâng tổng quỹ đất công ty đang quản lý lên 803 ha. Phân bổ quỹ đất được nêu tại phần phân tích doanh nghiệp.

 NLG là doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn và hoạt động kinh doanh hiệu quả. Chúng tôi xác định giá trị hợp lý NLG sẽ ở mức 33,200 đồng/cp, cao hơn 6,0% so với giá hiện tại.

Môi giới chứng khoán 

Mira asset 

hotline