Mobile / Fb / Zalo: 0902 707 193 | 0902 707 193
Mở tài khoản CK
Nghe bài đọc

Lợi nhuận và rủi ro cổ phiếu ngành bất động sản

Được đăng vào

Lợi nhuận và rủi ro cổ phiếu ngành bất động sản

Cập nhật ngành quý II-2018

Nguồn cung bất động sản quý II có dấu hiệu chững lại. Cụ thể, ở mảng văn phòng và bán lẻ thì hầu như không có nguồn cung mới, còn ở mảng căn hộ chung cư thì doanh số của các đợt chào bán mới tại thị trường Tp. HCM đều chậm lại. Mức giảm được ghi nhận lên đến 36% YoY, chủ yếu ở phân khúc trung cấp với mức giảm 62% QoQ và 52% YoY (theo báo cáo Quý II của CBRE). Có hai nguyên nhân chính giải thích cho sự sụt giảm này. Một là, các quy định mới liên quan đến an toàn phòng cháy chữa cháy (như về nguyên tắc an toàn và quy trình cấp giấy chứng nhận khắt khe hơn) kể từ khi xảy ra sự cố cháy chung cư ở Tp. HCM vào tháng 3 vừa qua. Theo đó, việc ra mắt các sản phẩm mới được hoãn lại là cần thiết cho các nhà phát triển địa ốc để đảm bảo các quy định an toàn, nâng cao chất lượng của các căn hộ mới, nhờ đó lấy lại lòng tin của người mua nhà. Lý do thứ hai liên quan đến việc giới hạn tín dụng ngân hàng giải ngân vào đầu tư bất động sản nhằm ngăn ngừa nguy cơ bong bóng như đã diễn ra hồi 2009-2011. Tỷ lệ cho vay bất động sản trong tổng số dư nợ tính riêng cho Tp. HCM hiện chiếm khoảng 10,8%, so với mức 7,5% của cả nước. Vì vậy, các công ty trong ngành bất động sản sẽ gặp khó khăn với các khoản vay mới, cũng như là tìm kiếm các nguồn tài trợ thay thế trong ngắn hạn (theo Hiệp hội Bất động sản HOREA).

Điểm tích cực của kết quả kinh doanh quý II là tỷ lệ hấp thụ đạt 80%. Tỷ lệ này có nghĩa là 80% căn hộ mới đã được bán ra. Tuy nhiên, nếu xét về số lượng căn hộ bán ra thì kết quả quý II giảm đến 25% QoQ và 29% YoY. Ngoài ra, giá bán trung bình tăng khoảng 3% QoQ. Một khi vấn đề về an toàn được giải quyết, các sản phẩm mới của phân khúc trung cấp sẽ “bùng nổ” trở lại vào các tháng cuối năm nay trên căn cứ là nhiều dự án quy mô lớn đã gần như hoàn thành.

Sự hấp dẫn đến từ báo cáo tài chính

Mặc dù số sản phẩm mới đưa ra thị trường có sự sút giảm trong quý II, số lượng căn hộ bán được kỳ vọng sẽ tăng trong năm 2018 (xem hình 1 và 2). Theo dự báo, năm 2018 sẽ bán được 40,000 căn ở thị trường Tp. HCM (+23,6% YoY) và 28,000 căn ở thị trường Hà Nội (+37,5% YoY).

1

Dự báo này phù hợp với tăng trưởng doanh thu của các công ty niêm yết trong ngành bất động sản. Dựa trên kết quả tính toán về tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của các công ty niêm yết trên sàn HSX (sau đó tính quân bình theo trọng số vốn hóa theo phân ngành GICS trình bày trong bảng 1), ngành bất động sản có mức tăng trưởng doanh thu đạt mức 52% (YoY, TTM1 ), vượt trội so với 9 ngành còn lại khi mức tăng trưởng doanh thu của tất cả các công ty niêm yết trên sàn HSX chỉ là 22,3% (YoY, TTM). Bên cạnh mức tăng trưởng doanh thu rất cao của ngành bất động sản, lợi nhuận ròng của ngành này cũng đã tăng đáng kể ở mức 23,8 % (YoY, TTM), xấp xỉ với mức quân bình của tất cả các ngành (23,1%).

2

Sự khác biệt giữa mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của ngành bất động sản nêu trên có thể được giải thích bởi 2 nguyên nhân sau. Thứ nhất, chi phí giá vốn hàng bán của ngành đã tăng lên đáng kể. Các chủ đầu tư đã phải tăng thêm chi phí xây dựng để đáp ứng các tiêu chuẩn về an toàn khắt khe hơn theo các quy định mới. Thứ hai, các khoản tái đầu tư cho việc tích lũy thêm quỹ đất dành cho các dự án phát triển trong tương lai của các công ty bất động sản tăng lên bởi vì giá đất cũng như các chi phí liên quan đã tăng lên đáng kể trong thời gian qua. Theo đó, lợi nhuận biên của các công ty bất động sản có thể giảm trong ngắn và trung hạn bởi vì chi phí đầu tư tăng cao hơn mức độ tăng giá bán.

Báo cáo tài chính và giá cổ phiếu

Về mặt lý thuyết, mối quan hệ giữa giá cổ phiếu và báo cáo tài chính của công ty có thể được giải thích qua sự thay đổi trong tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận. Doanh thu và lợi nhuận được xem như là những yếu tố nội tại quan trọng và là cơ sở để xác định mức giá tham chiếu của cổ phiếu. Giá cổ phiếu sẽ vận động tăng/giảm xung quanh mức tham chiếu này.

3

Tuy nhiên, sự vận động của giá chưa thực sự phản ánh yếu tố nội tại của doanh nghiệp trong điều kiện Việt Nam từ đầu năm 2018 đến nay. So sánh kết quả trong hình 3 và bảng 1 cho thấy không có một sự “lan tỏa” rõ ràng giữa yếu tố nội tại công ty đến giá chứng khoán. Cụ thể, một số ngành có mức tăng trưởng lợi nhuận 2 con số như Tài chính (+48,78%), Công nghệ thông tin (+37,7%), Tiện ích cộng đồng (+27,47%) và Bất động sản (+23,83%). Tuy nhiên, chỉ có nhóm cổ phiếu của ngành bất động sản phản ánh được mức tăng trưởng lợi nhuận vượt trội này với suất sinh lời là 32,1% (so với đầu năm). Các ngành Tài chính, Công nghệ thông tin và Tiện ích cộng đồng có suất sinh lời thấp và âm (như minh họa trong hình 3) mặc dù cả ba ngành này đều có tăng trưởng lợi nhuận cao hơn ngành bất động sản.

Như vậy, có nên đầu tư vào cổ phiếu ngành bất động sản?

Chúng tôi tập trung vào phân tích các công ty đầu ngành với mức vốn hóa thị trường từ 4,000 tỷ trở lên. Danh sách này gồm 7 công ty2 : CTCP Vingroup (mã VIC), CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va Land (mã NVL), CTCP Đầu Tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH), CTCP Dịch vụ và Xây dựng Địa Ốc Đất Xanh (mã DXG), CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR), CTCP Đầu Tư Nam Long (mã NLG), CTCP Tập Đoàn FLC (mã FLC). Nổi bật nhất là giá cổ phiếu VIC đã tăng trưởng 70,3% so với đầu năm. Tiếp theo là DXG và NVL cũng đã có mức tăng trưởng ấn tượng lần lượt là 41,6% và 26,6% (xem Hình 4)

4

Vì CTCP Vinhomes (mã VHM) mới được niêm yết trong năm nay nên dữ liệu lịch sử giao dịch không đủ để đưa vào phân tích. Vì vậy, chúng tôi thay thế VHM bằng VIC.

Với mức sinh lời vượt trội, có nên đầu tư vào cổ phiếu ngành bất động sản? Để trả lời câu hỏi này, chúng tôi tiến hành lượng hóa rủi ro của từng cổ phiếu bằng phương pháp Value-at-Risk (VaR). Giá trị VaR cho biết nhà đầu tư có khả năng lỗ nhiều nhất là bao nhiêu trong một ngày. Bên cạnh đó, chúng tôi xây dựng một danh mục gồm 7 cổ phiếu trên với tỷ trọng bằng nhau dùng làm tiêu chuẩn trung bình ngành. Ngoài ra, chúng tôi cũng tính giá trị VaR cho VN-Index để đo lường mức rủi ro chung của thị trường chứng khoán Việt Nam.

5

Bảng 2 mô tả các giá trị thống kê nhằm phản ánh rủi ro của các cổ phiếu ngành bất động sản, trung bình ngành bất động sản và trung bình cả thị trường bao gồm các chỉ tiêu: suất sinh lời trung bình một ngày, mức biến động (volatitily), giá trị rủi ro VaR 1% và 5%. Giá trị rủi ro VaR 5% cho biết trong một ngày không thể lỗ nhiều hơn mức này với xác suất 95%. Tương tự, giá trị rủi ro VaR 1% cho biết trong một ngày không thể lỗ nhiều hơn mức này với xác suất lên 99%. Như vậy, cổ phiếu có giá trị VaR càng nhỏ chứng tỏ rủi ro càng lớn. Bảng 2 cho thấy VIC, DXG và PDR là 3 cổ phiếu có suất sinh lời trung bình một ngày cao nhất (0,3%/ngày).

6

Điều thú vị của các cổ phiếu bất động sản là suất sinh lời cao không nhất thiết phải đi kèm với mức rủi ro cao. Như minh họa hình 5, ba cổ phiếu có mức rủi ro lớn nhất (xét VaR 5% và VaR 1%) lần lượt là DXG (-6,6%, -8,3%), FLC (-6,0%, - 7,6%), NLG (-4,8%, -6%). Tuy nhiên, lợi nhuận kỳ vọng của NLG và FLC ở mức tương đối thấp trong ngành, lần lượt với giá trị là 0,2% và 0,1%/ngày. Ở chiều ngược lại, ta vẫn thấy có những cổ phiếu mang lại cho nhà đầu tư lợi nhuận cao nhưng vẫn ở mức rủi ro vừa phải. VIC là một cổ phiếu như vậy với lợi nhuận kỳ vọng thuộc loại cao nhất (0,3%/ngày) trong ngành nhưng có mức độ rủi ro ở mức trung bình ngành với giá trị VaR 1% và 5% lần lượt là -5,2% và -4,1%. Với phát hiện này, chúng tôi cho rằng VIC tiếp tục là cổ phiếu tiềm năng.

Vậy tại sao với mức rủi ro vừa phải, đầu tư vào cổ phiếu VIC có thể đạt được lợi nhuận cao hơn?

Chúng tôi cho rằng việc đầu tư vào VIC cũng tương tự như việc đầu tư vào một danh mục gồm các công ty con của Vingroup. Vingroup đã chuyển từ công ty phát triển bất động sản đơn ngành thành một tập đoàn đa ngành từ lĩnh vực bất động sản đến giáo dục, y tế, nông nghiệp, ô tô… với quy mô hoạt động trên toàn quốc. Vingroup duy trì vị thế dẫn đầu trong phân khúc trung và cao cấp. Với khả năng huy động vốn của Vingroup có thể cho ra nhiều sản phẩm có chất lượng trong thời gian ngắn. Để thu hút nhà đầu tư đơn ngành, nhiều công ty con, công ty liên kết đã thực hiện niêm yết để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư vào các công ty đơn ngành. Cụ thể, Vincom Retail (VRE) niêm yết trên HSX ngày 6/11/2017 và Vinhomes (VHM) niêm yết trên HSX ngày 17/5/2018; các ngành kinh doanh chính khác như khách sạn (Vinpearl), cửa hàng tiện lợi (Vinmart), y tế (Vinmec), giáo dục (Vinschool), ô tô (Vinfast) hoặc nông nghiệp (VinEco) có thể sẽ được niêm yết trong tương lai. Ở một mức độ nào đó, một số nhà đầu tư coi việc thoái vốn này là một cách để giảm thiểu rủi ro phụ thuộc hoặc những công ty tách ra này có thể phát triển độc lập mà không phụ thuộc quá nhiều vào công ty mẹ Vingroup. Tuy nhiên, Vingroup vẫn sở hữu phần lớn cổ phần trong VRE (58,87%) và VHM (69,66%). Tóm lại, việc đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh làm giảm rủi ro của VIC

7

Vingroup là công ty tư nhân lớn với tiềm năng phát triển cao

Tập đoàn Vingroup hay được gọi là 'Vin Family', cùng các công ty con Vinhomes (VHM) và Vincom Retail (VRE) hiện là những công ty có vốn hóa lớn thứ 1, thứ 2 và thứ 11 tương ứng. Vingroup đang chiếm 24% trong tổng mức giá trị vốn hóa thị trường của Việt Nam (694 nghìn tỷ đồng). Với quy mô và tầm ảnh hưởng này, Vingroup có thể được xem là công ty tư nhân lớn nhất Việt Nam

Không chỉ lớn, Tập đoàn Vingroup còn có tiềm năng tăng trưởng mạnh. Công ty đang nhanh chóng mở rộng kinh doanh của mình bằng cách đầu tư vào mảng kinh doanh chính là bất động sản. Bên cạnh đó, Vingroup đang đầu tư vào ngành sản xuất ô tô (VinFast) từ tháng 8 năm ngoái, ngành công nghiệp dược phẩm (Vinfa) vào tháng 10 năm ngoái, sản xuất điện thoại thông minh (VSmart) vào tháng 6 năm nay và gần đây là thông báo về ngành công nghệ (VinTech). Qua việc đa dạng hóa kinh doanh, Vingroup đang tạo ra hệ sinh thái các sản phẩm (như trình bày trong hình 6) từ đó duy trì được tốc độ tăng trưởng cao trong tương lai.

Thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản của Vingroup dự kiến sẽ tăng trưởng ổn định, với động lực tăng trưởng chính từ quỹ đất tích trữ của tập đoàn. Quy mô của quỹ đất này khoảng 188 triệu mét vuông. Hơn nữa, diện tích sàn căn hộ và trung tâm thương mại lên đến 1,64 tỷ mét vuông, gấp khoảng 21 lần diện tích sàn của công ty phát triển bất động sản lớn thứ hai. Với mức quỹ đất tích trữ “khổng lồ” như thế thì Vingroup có thể duy trì việc đầu tư và phát triển bất động sản trong vòng 15 năm tới.

Kết luận

Trong báo cáo này, chúng tôi giới thiệu triển vọng của bất động sản. Bằng việc sử dụng phân tích VaR, chúng tôi thấy rằng lợi nhuận và rủi ro không phải lúc nào cũng đi đôi với nhau trong ngành. Cụ thể, VIC là một ví dụ điển hình về cách thức các nhà đầu tư có thể kiếm được lợi nhuận cao hơn nhưng ít gặp rủi ro hơn.

Hướng dẫn mở tài khoản chứng khoán mbs 

Mira asset 

hotline